Avvikelser i köpehandlingen
Ett fastighetsköp har genomförts, allt påskrivet och klart, handpenning betald, allt helt korrekt enligt Jordabalkens paragrafer. I avtalet har man kommit överens om inflyttning den 10/12. Nu vill säljaren ändra detta, till mars 2022 , pga familjeskäl. Om de inte får som de vill, vill de bryta kontraktet/avtalet.
Så kan man väl inte göra? Köparen har i princip sålt sin bostad, och planerat in flytten! Avtalet skrevs på i början på juni, nu idag, 22/6, kommer detta besked.
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du undrar om köparen av en fastighet kan ändra villkoren som finns i avtalet efter att avtalet har sluts.
Regler kring köp av fastighet finner du i Jordabalk (1970:994) [JB].
Till att börja med så finns det formaliakrav vad gäller avtal om köp av fastighet. Avtalet kallas för en köpehandling och det krävs att båda parter skriver under. (4 kap. 1 § JB). Vidare krävs det även att köpehandlingen innehåller information om priset för köpet av fastigheten och även uppgifter kring vilken fastighet det är fråga om, dvs att man anger fastighetsbeteckningen. I frågan har du angivit att avtalet har fullgjorts i enlighet med JB bestämmelser, därför utgår vi från att det finns en giltig köpehandling.
I det angivna fallet har köparen rätt att flytta fram inflyttningsdatumet eller häva köpet helt, endast om det finns ett giltigt svävarvillkor i köpehandlingen.
Svävarvillkor
Ett svävarvillkor innebär att köpet kan återgå om det specifika villkoret inte uppfylls. Ett exempel på svävarvillkor är att ett par bestämmer sig för att köpa en fastighet endast om de får ett visst jobb. Köpet blir beroende av en annan faktor. För att ett svävarvillkor ska vara giltigt krävs att villkoret är inskriven i köpehandlingen (4 kap. 3 § 1 p. JB).
Kan avtalet brytas?
Eftersom det inte har angivits något information om ett svävarvillkor i eran köpehandling, utgår jag ifrån att det inte har förekommit. Därför har köparen inte rätt att avträda avtalet på den grunden.
Därefter får vi istället utgå från avtalsrättsliga bestämmelser (Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område [AvtL]). Ett viktigt avtalsrättsligt princip att avtal ska alltid hållas (pacta sunt servanda). Samma princip gäller även här. Både parterna har ingått ett giltigt avtal som har accepterats av parterna (1 kap. 1 § AvtL). Därför har köparen inte rätt att bryta avtalet.
Vad gäller frågan om att framflytta inflyttningsdagen, är detta endast möjligt ifall båda parterna kan komma överens om ett nytt datum och därmed skriva ett tilläggsavtal. I sådan fall kan det vara bra att skriva ett tilläggsavtal då det nya datumet avviker från det ursprungliga och inte överensstämmer med datumet som har angivits i köpehandlingen.
Köparen kan däremot ogiltigförklara avtalet med stöd av (36 § AvtL). Bestämmelsen kallas för generella klausulen och kan tillämpas på olika avtalsvillkor. I detta fall kan bestämmelsen tillämpas på det avtalade tillträdesdatumet genom att köparen åberopar att det senare inträffade händelsen, ("familjeskäl") gör att avtalet blir oskäligt.
Sammanfattningsvis, kan köparen endast bryta eller jämka avtalet avtalsvillkoret är oskäligt.
Jag hoppas att detta besvarade din fråga. Har du fler frågor eller funderingar är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!
Med vänliga hälsningar,
