Avtalstolkning och kort om fastighetsavgift för småhus på ofri grund
Hej!
Jag har en fråga om arrende. I avtalet finns en punkt som lyder såhär: arrendatorn svarar för avgifter och andra kostnader som uppkommer genom arrendeställets nyttjande, tex. sophämtnings och elavgift.
Innebär det att jag utöver arrendeavgiften på 6500 kr ska betala fastighetsavgift på lika mycket? Taxeringsvärdet på min arrendetomt är 861 000 kr.
Jag förstår att om jag inte hade haft min stuga där, så skulle det ha varit jordbruksmark och inte haft ett så högt taxeringsvärde men det blir onekligen stor skillnad för min del.
Tacksam för svar.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Din fråga rör avtalstolkning, men hur skattskyldigheten ser ut kan även påverka tolkningen av avtalet.
Skattskyldighet
Vem som har en skyldighet att deklarera och betala fastighetsavgiften till Skatteverket, och huruvida det sedan ska ersättas av den andra avtalsparten är två olika saker. Huvudregeln är att det är fastighetsägaren som är den som ska deklarera och betala in fastighetsavgiften till Skatteverket (2 § Lag om kommunal fastighetsavgift). När det är fråga om arrende och småhus som är uppfört på marken tillhör arrendatorn, och marken och byggnaden därmed har olika ägare så (kallat "småhus på ofri grund") blir det också fråga om två olika taxeringsenheter. Det betyder att både arrendatorn och markägaren ska betala fastighetsavgift. I dessa fall (där småhuset och marken har olika ägare) är däremot fastighetsavgiften lägre (3 och 3a §§ lag om kommunal fastighetsavgift). Ni kan däremot ändå ha avtalat sinsemellan vem av er som ska stå för den kostnaden i slutändan, men eftersom att jag inte har närmare uppgifter om hur arrendet är utformat så är det svårt för mig att svara på din fråga, jag kan däremot ge dig viss vägledning i vilka principer som används vid avtalstolkning.
Avtalstolkningsprinciper
Frågan här blir vad som kan innefatta ”avgifter och kostnader som uppkommer genom arrendeställets nyttjande”. Det blir då fråga om avtalstolkning. I slutändan är det upp till domstolen att bestämma hur ett avtal ska tolkas när parterna inte är överens, och domstolen använder olika tolkningsmetoder, så exakt hur ett avtal ska tolkas är inte helt enkelt att svara på.
Till att börja med så kan konstateras att avtalsfrihet råder, vilket betyder att det står parterna helt fritt att avtala om vad som ska gälla dem emellan såvida det ej strider mot lag. När man ska tolka ett avtal eller viss formulering däri så brukar man börja med att utgå från den gemensamma partsavsikten. Man försöker alltså utläsa vad parterna kan tänkas ha avsett att reglera. Ibland kan parterna ha olika uppfattning om vilken partsavsikt som förelåg vid ingånget av avtalet, något som lätt kan inträffa om man inte noga diskuterat innehållet i avtalet innan dess ingående. Vid oeniga partsavsikter försöker man ofta till att börja med istället titta på ordalydelsen och vad den språkligt har för innebörd. Teleologisk tolkning är en ändamålsinriktad tolkning då man tittar på ändamålet med avtalet och försöker se vilken tolkning av avtalstexten som bäst uppfyller avtalets ändamål. Det finns även branschinriktad tolkningsmetod som innebär att avtalsinnehållet tolkas efter vad som är vedertaget inom branschen - om en liknande formulering används inom branschen så utgår man ifrån hur den formuleringen brukar tolkas där. Värt att nämna är också oklarhetsregeln, den blir ofta aktuell där det främst är den ena parten som har utformat avtalet på egen hand som sen den andra parten bara läst igenom och skrivit under. I sådana lägen ger oklarhetsregeln uttryck för att den part som utformat eller tagit med en viss formulering eller villkor i ett avtal är den som ansvarar för dess tydlighet. Är formuleringen/villkoret otydligt så är det till den ansvariga partens nackdel.
Vilka tolkningar som läggs mest fokus på kan skilja sig från fall till fall. ”Avgifter och kostnader som uppkommer genom arrendeställets nyttjande”, skulle jag säga ger uttryck för att alla kostnader som inte skulle uppstått om inte arrendestället nyttjades ska arrendatorn betala för. Om därmed byggnaden är uppförd av arrendatorn så bör även fastighetsavgiften för byggnaden vara en direkt följd av arrendeställets nyttjande. Om däremot byggnaden var uppförd på arrendestället innan så kan nog slutsatsen bli den motsatta. Det är därmed kopplat till ägarförhållandena och det skatterättsliga ansvaret. För det fall du har det skatterättsliga ansvaret för att betala fastighetsavgiften så ger antagligen avtalet även uttryck för att du ska bära den kostnaden även i slutändan.
Mer än så har jag svårt att hjälpa dig med den information jag har fått. Du kan alltid fråga markägaren om denne kan precisera mer exakt vad som avses med formuleringen. Om du skulle vilja att en verksam jurist ser över ditt avtal mer i detalj så kan du boka tid med en av våra jurister genom att klicka på den här länken och sedan fylla i dina uppgifter. För närvarande behandlar dock inte Lawlines juristbyrå skattefrågor.
Hoppas att jag har kunnat ge dig viss vägledning och lycka till.
Vänligen,
