Avtalad åtgärd av fel innan tillträde av fastighet giltig?
Hej,
Vi har köpt ett hus och ska nu flytta in den 8 november. I samband med husköpet gjordes ett besiktningsprotokoll och där framkom det att badrummet var fuktskadat. Vi kom överens med säljaren att de skulle åtgärda fuktskada och återställa badrummet i befintligt skick. Detta skrevs även in i avtalet "säljaren åtar sig att åtgärda fuktskadan enligt offert". Men nu visar det sig att fuktskadan även har gått in mot tvättstugan som ligger intill badrummet. Och det stod ju inte med i offerten. Men vi sa muntligt på avtalsskrivningen att de ansvarar för att åtgärda om skadan är mer omfattande.
Så min fråga är de ansvariga att åtgärda fuktskadan i badrummet eller kan det bli vårt ansvar?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
När det gäller köp av fastighet, dvs. fast egendom, är jordabalken (nedan nämnd JB) tillämplig, 4 kapitlets behandlar köp av fast egendom. Paragrafer nämnda går att finna genom länken ovan.
Prisavdrag?
När ni köper en fastighet finns en möjlighet att göra avdrag på köpeskillingen, denna följer av 4 kap. 19 § JB. Här stadgas att ni som köpare har rätt att göra avdrag på köpeskillingen om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet. Detta är även giltigt om fastigheten annars avviker från vad du som köpare "med fog kunnat förutsätta".
Ni kan som parter fritt avtala om vad som ska gälla, med undantag för paragraf 19 d, men denna behandlar situationen då köpet gäller mellan näringsidkare och köpare, vilket jag inte tolkar det som att det gör i ditt fall.
Avdraget på köpeskillingen du som köpare bör ha rätt att göra om fastigheten inte motsvarar vad som avtalats sk beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset motsvarar förhållandet mellan fastighetens värde i felaktigt och avtalsenligt skick vid tidpunkten för tillträdet, detta följer av 4 kap. 19 c § JB.
För att få åberopa felet måste dock reklamation göras, dvs säljaren måste meddelas, inom skälig tid. Det bästa är att göra det så fort som möjligt, se 4 kap. 19 a § JB för detta.
Formkrav?
I svensk rätt är utgångspunkten att även muntliga avtal är bindande. men för fastighetsköp finns vissa formkrav. Av 4 kap. 1 § JB följer att köpehandlingen ska upprättas skriftligen, och därmed måste även överenskommelser om fastighetens skick tas in i ett skriftligt avtal. Som du nämnt har detta gjorts och det har skrivits in att "säljaren åtar sig att åtgärda fuktskadan", jag kan däremot inte se varför denna överenskommelse inte skulle omfatta även det faktum att den spridit sig till tvättstugan.
Så, har det i den skriftliga handlingen begränsats till endast badrummet, så kan ett muntligt avtal inte göras gällande, men jag har svårt att se att man kan åtgärda "en del" utav fuktskadan och lämna resten.
Hoppas detta ger svar på din fråga!
