Avstående av besittningsskydd samt fråga om skälig hyra enligt bruksvärdesprincipen
Hej
Jag vill veta hur reglerna är om detta har hänt. Jag har en villa som jag har hyrt ut i två delar. Hyresgäst A hyrde en del 2016-10-01,
hyresgäst B hyrde en del 2017-01-01, hyresgäst A flytta efter ca 6 månader. Jag har förstått det som att hyresgäst A hyrde under privatuthyrningslagen
och hyresgäst B hyr under hyreslagen och har med det besittningsrätt. 2019-03-10 prata jag med hyresgäst B om att jag behövde bostaden själv och vi upprätta
ett avtal "uppsägning av hyresavtal" senare på dagen skickar "hyresgäst B" bla ett sms till mig och skriver, att hon måste hitta annat innan hon flyttar o.s.v, så det är ingen tvekan om
att hon inte förstod eller inte tänkte flytta. 2019-06-07 skickar hyresgäst B ett sms om att hon bestrider uppsägningen.
Fråga A, kan hyresgäst B ångra sig 3 månader efter påskrivit avtal, 2 veckor innan jag skulle flyttat in. Hur kommer kronofogden, hyresnämden eller tingsrätten att dömma detta.
Fråga B, är ett påskrivit avtal alltid bindande eller har man ångerrätt.
Fråga C, hyresgäst A hyrde under privatuthyrningslagen och då ska hyran beräknas på kapitalkostnaden, men hyresgäst B som hyr under hyreslagen, kan jag då ta en marknadsanpassad hyra eller
ska den hyran också beräknas på kapitalkostnaden.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du har vänt dig till Lawline med dina frågor.
Fråga A
Din första fråga är om hyresgäst B kan ångra sig angående uppsägningen. Det första att reda ut är då vilka lagar som gäller respektive hyresförhållande. Aktuella lagar är dels privatuthyrningslagen och dels hyreslagen (jordabalkens tolfte kapitel). Precis som du har skrivit i frågan gäller privatuthyrningslagen endast den första upplåtelsen. Detta stadgas i 1 § privatuthyrningslagen. Hyresförhållandet med hyresgäst A är därför underkastat reglerna i privatuthyrningslagen och för hyresgäst B gäller hyreslagen. Detta har du alltså förstått helt rätt.
Eftersom hyresgäst B är underkastad reglerna i hyreslagen har därmed hyresgäst B besittningsskydd enligt 46 § hyreslagen. Detta innebär att hyresgästen som huvudregel har rätt till förlängning av hyresförhållandet om hyresvärden säger upp avtalet. Det finns dock vissa undantag då hyresgästen inte har rätt till förlängning, mer om det senare.
När du sa upp din hyresgäst skrev ni ett avtal om att hyresförhållandet ska avslutas men tre månader senare skriver hyresgästen till dig att hon bestrider uppsägningen. Den första frågan att ställa är då om avtalet ni skrev är giltigt. Avtalets innebörd var enligt min uppfattning att hyresgästen inte hade rätt till förlängning, utan skulle flytta när hon hittat en ny bostad. Avtalet innebar därmed att hyresgästen inte hade något besittningsskydd. Det är möjligt att avtala bort besittningsskyddet enligt 45 a § hyreslagen. Där stadgas att om hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling har kommit överens om att hyresrätten inte ska vara förenad med rätt till förlängning, gäller överenskommelsen om den godkänts av hyresnämnden. I vissa fall gäller överenskommelsen även utan hyresnämndens godkännande. Ett av dessa fall är när överenskommelsen träffas efter att hyresförhållandet har inletts och avser en hyresrätt som är förenad med rätt till förlängning.
I ditt fall har ni avtalat bort besittningsskyddet i samband med uppsägningen. Jag tolkar situationen som att det har upprättats en särskild handling med syftet att hyresgästen inte har rätt till förlängning av hyresavtalet och därmed borde kravet på "särskild handling" vara uppfyllt. Eftersom ni har avtalat bort besittningsskyddet i efterhand torde det inte krävas något godkännande av hyresnämnden. Detta innebär att avtalet är giltigt. En viktig princip inom juridiken är att avtal ska hållas. Därmed kan hyresgästen inte ångra sig i efterhand.
Hur myndigheterna kommer att bedöma frågan är omöjlig för mig att besvara. Det beror på en rad olika faktorer, exempelvis om det går att bedöma ert avtal som en "särskild handling" eller om avtalet överlag kanske kommer ses som oskäligt och jämkas. Viktigt att tänka på är att hyresgästen ofta ses som skyddsvärd i hyresförhållanden då denne anses vara mest utsatt.
Något annat jag vill ta upp under denna fråga är möjligheten att hyresgästen inte anses ha något besittningsskydd alls. Det finns som nämnt ovan ett antal situationer i 46 § hyreslagen då hyresgästen inte anses ha något sådant. Enligt den sjätte punkten har hyresgästen inte rätt till förlängning om avtalet avser en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus och upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt upplåtaren har ett sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta. Eftersom att du själv vill flytta in i lägenheten kan du anses ha ett sådant intresse. Du skulle i vart fall kunna försöka att hävda det. Om så är fallet anses nämligen du ha ett större intresse av att få flytta in i lägenheten än vad hyresgästen har av att bo kvar.
Fråga B
Som nämnt ovan är en viktig huvudprincip inom juridiken att avtal ska hållas. Man brukar prata om pacta sunt servanda på latin. Huvudregeln är därmed att parterna inte har någon ångerrätt och att det har skett ett avtalsbrott om någon av parterna drar sig ur. Till detta finns dock undantag då lagstiftningen inte kan vara så pass sträng mot alla. Ett exempel på när huvudprincipen om att avtal ska hållas inte gäller är när konsumenter ingår avtal på internet eller över telefon, vilket regleras i distansavtalslagen. Då anses konsumenten vara så pass skyddsvärd och utsatt att lagstiftaren vill skydda konsumenten från att bli lurad. Därför finns en ångerrätt på 14 dagar i dessa fall, så att konsumenten kan läsa på i lugn och ro och eventuellt ångra sig.
Det finns även mer allmänna undantag till principen. Ett exempel är att oskäliga avtal kan jämkas med hjälp av 36 § avtalslagen. Då tas hänsyn till bland annat partsställning, exempelvis att den ena parten är en konsument eller en hyresgäst.
Slutsatsen och svaret på din fråga är därmed att huvudregeln är att ett ingått avtal är bindande och att det inte finns någon ångerrätt, men att det finns undantag till detta.
Fråga C
Din sista fråga är hur hyran ska beräknas för hyresgäst B, alltså hyresgästen som är underkastad reglerna i hyreslagen. Huvudregeln är att hyran ska vara skälig. Det innebär att hyran inte får vara påtagligt högre än hyran för till bruksvärdet likvärdiga lägenheter. Detta stadgas i 55 § hyreslagen och kallas för bruksvärdesprincipen. Principen är ett viktigt skydd för hyresgästen då hyresvärden inte får höja hyran så pass mycket att hyresgästen självmant flyttar, för att hyresvärden på så sätt inte ska behöva bry sig om besittningsskyddet.
Att det är bruksvärdesprincipen som ska tillämpas innebär att du varken kan ta ut en marknadsbaserad hyra eller endast anpassa den efter kapitalkostnaderna. Istället måste du anpassa hyran efter hyran efter likvärdiga lägenheter på orten. Du kan läsa mer om det under den här länken.
Har du frågor angående mitt svar kan du maila mig på lovisa.lundgren@lawline.se. Du kan även maila om du önskar ytterligare hjälp av en jurist. På Lawline arbetar duktiga och professionella jurister som gärna hjälper dig vidare med ditt ärende. Hör av dig om du vill att jag kopplar ihop dig med en jurist!
Lycka till!
