Avsluta muntligt hyresavtal i förtid

Fråga

Hej, Jag hyr del i lokal tillsammans med två kollegorr. Det har muntligt avtalats att kollega1 står för konraktet och betalar 50%, kollega 2 och jag själv betalar 25 % var inkl el, försäkring till kollega 1s företag. Det är avtalat på 9 månader + 3 månaders uppsägningstid. Vi har endast muntligt avtal, vi har vid ett flertal tillfällen efterfrågat skriftligt kontrakt men ännu inte fått något sådant. Kollega 1 har vid flertalet tillfällen ändrat i vårt muntliga avtal. Vid ett tillfälle höjdes vår avgift och därefter vid två tillfällen försökt att höja vår avgift ytterligare så att vi alla tre ska betala lika mycket, denna höjning nekade jag till. Uppgifter om vad som ska ingå i vårt muntliga avtal har ändrats vid flera tillfällen, (el, försäkringar bl a). Kollega 2 och jag själv har upptäckt att våra värderingar gällande ekonomi, marknadsföring och livsstil skiljer sig väsentligt från kollega 1, vi får dessutom knapphändigiredovisning om vår gemensamma ekonomi. Jag önskar nu säga upp mitt avtal och undrar om jag kan gå från lokalen tidigare än vad vi avtalat muntligt?

Svar

Hej!

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Vad gäller hyresavtal så finns det inga krav på hur det ska upprättas, om inte det begärs av hyresgästen enligt 12 kap 2 § Jordabalken. Som du nämner har du begärt att få ett skriftligt avtal och då ska hyresvärden upprätta ett sådant. Det som är problematiskt i ditt fall är att bevisbördan. Eftersom ni endast har muntliga överenskommelser är det svårt att bevisa att dessa finns och vad som ingår i dem. Det är alltså svårt att bevisa din hyresvärds, kollega 1, ändringar i ert avtal. Ändringar i hyresavtal ska ske genom samförstånd mellan er enligt 12 kap 54 § 1st. Jordabalken. Skulle det gå att bevisa att hyresvärden brutit mot denna regel och ändrat utan att diskutera med dig skulle det kunna användas som grund för att avsluta hyresavtalet i förtid. Däremot finns principen, pacta sunt servanda, det vill säga, avtal ska hållas, inom avtalsrätten. Vilket talar emot att du ska kunna avsluta avtalet i förtid. I ditt fall avgörs dock allt av bevisbörda, eftersom det är ett muntligt avtal vars innehåll är svåra att bevisa som tidigare nämns. Ett tips kan vara att vända dig till hyresnämnden för vidare vägledning.

Med vänliga hälsningar,