Avsaknad av bygglov trots utfästelse om att lov finns - fastigheten felaktig?
Hej. Vi har köpt en fastighet för 2.5år sedan. I köpeavtalet har säljarna angivit att det finns bygglov för allt på fastigheten. När vi nu sökt bygglov för tillbyggnad, har kommunen svarat att bostadshuset har flera stora avvikelser från det godkända bygglovet, bla byggnadshöjd, storlek och placering. Vår nya bygglovsansökan kommer därmed med största sannolikhet avslås enligt kommunen. Dessa, för oss, okända avvikelser hindrar alltså oss från att öka husets värde enligt vår plan, och har inneburit stora (bortkastade) utgifter för tex. arkitekt. Kan vi få ersättning från tidigare ägare? Vi känner att vi blivit lurade.
mvh
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.
Tillämplig lag
Eftersom er fråga berör köp av fast egendom är jordabalken, härefter förkortad som JB, tillämplig.
Avsaknad av bygglov
Jag tolkar er fråga som att ni har köpt en fastighet där säljarna angav att det fanns bygglov för allt, men att detta senare har visat sig vara oriktiga uppgifter. Detta innebär att fastigheten inte överensstämmer med vad som följer av avtalet och vad ni har haft anledning att förvänta er (jfr 4 kap. 19 § JB). Avsaknad av bygglov när säljaren har informerat om att det finns utgör således ett faktiskt fel. Även om säljaren inte lämnat några särskilda uppgifter om detta ska en köpare som utgångspunkt kunna räkna med att bygglov har beviljats för samtliga byggnader och annat bygglovspliktigt på fastigheten. Detta följer av 11 kap 64 § plan- och bygglagen, vilken ger säljaren en principiell upplysningsskyldighet beträffande olovliga åtgärder som har företagits på fastigheten. Det spelar enligt bestämmelsen ingen roll om han eller hon inte känner till att sådana åtgärder har förekommit. Endast för det fall köparen har eller borde ha haft kännedom om åtgärden kan säljaren gå fri från ansvar. I ert fall innebär det att ni hade haft rätt att göra felpåföljder gällande även om ni inte hade kunnat styrka att säljaren utlovat att bygglov skulle finnas. Med andra ord föreligger det ett fel i jordabalkens mening.
En köpare har dock en långtgående undersökningsplikt vid köp av fast egendom. Som köpare får man inte åberopa avvikelser som man borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet (4 kap. 19 § andra stycket JB). I praktiken innebär detta att köparen ansvarar för fel som hade kunnat upptäckas vid en undersökning av en tillräckligt kunnig person. Det finns dock vissa saker som kan påverka köparens undersökningsplikt. En sådan sak är om säljaren lämnar lugnande besked eller utlovar något innan köpet, som i ert fall. Mot bakgrund av detta och att säljaren enligt 11 kap. 64 § plan- och bygglagen har en principiell upplysningsplikt beträffande olovliga åtgärder på fastigheten är undersökningsplikten inte någonting som ligger er till last. Det hindrar er alltså inte ifrån att göra felet gällande.
Vad har ni rätt att kräva?
Med anledning av felet har ni rätt att göra avdrag på köpeskillingen, att häva köpet och att dessutom kräva skadestånd (4 kap. 18 och 12 § JB). För att få häva köpet krävs det att felet är av väsentlig betydelse och dessutom att talan väcks inom ett år från det att tillträde sker, om inte säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder (4 kap. 12 § JB). Rätten till hävning kan därför tänkas ha gått förlorad i ert fall med hänsyn till tidsfristen. På grund av detta och att ni skriver att ni önskar att få ersättning kommer jag istället att fokusera på er rätt till just prisavdrag och skadestånd.
En fordran för fel preskriberas 10 år efter tillträde (4 kap. 19 b § JB). Ni är således fortfarande inom tidsramen. Detta innebär emellertid inte att man kan vänta alltför länge med att åberopa fel, eftersom man för att överhuvudtaget få göra felet gällande måste reklamera detta till säljaren inom skälig tid efter man märkt eller borde ha märkt felet (4 kap. 19 a § JB). Vad som är skälig tid varierar från fall till fall och går tyvärr inte att uttrycka med ett exakt tidsspann. Det viktiga är att ni så fort som möjligt påtalar felet för säljaren. Ur bevissynpunkt bör detta göras skriftligen – gärna genom mail/sms eller rekommenderat brev (eller med annat kommunikationsmedel som går att bevisa). Förutsatt att reklamation har skett så har ni sedan rätt till prisavdrag. Prisavdraget beräknas som skillnaden mellan marknadsvärdet i avtalsenligt skick vid tillträdet och värdet i felaktigt skick (4 kap. 19 c § JB). Därtill har ni rätt till skadestånd för merkostnader som ni har haft till följd av felet.
Sammanfattning och råd
Till följd av att bygglov saknas är fastigheten att betrakta som felaktig. Detta ger er rätt till prisavdrag och skadestånd, förutsatt att ni så fort som möjligt reklamerar felet till säljaren. Mitt råd till er är därför att ni vänder er till säljaren och framställer era krav. Förhoppningsvis kan ni nå en överenskommelse på frivillig väg, vilket kommer bespara samtliga parter både tid och pengar. Om detta inte leder till något resultat kan ni dock väcka talan om saken i domstol. Skulle ni vilja ha hjälp av en jurist under processen kan jag varmt rekommendera en av våra duktiga jurister på Lawlines juristbyrå. Om ni är intresserade av detta eller om ni har några frågor om mitt svar får ni gärna kontakta mig på Julia-saga.herhold@lawline.se.
Hoppas att ni fick svar på er fråga och stort lycka till!
Med vänlig hälsning,
