Avsågat grenrör upptäckt först efter grävning och sågning - dolt fel?
Hej!
Jag köpte ett hus för snart 4 år sedan där en besiktning gjordes och det konstaterades att ingen fuktspärr fanns i badrummet varpå 100' drogs ner i pris.
Badrummet är en utbyggnad på befintlig byggnad där jag nu upptäcker att det ansamlas vatten runtom utbyggnaden. Då denna är lågt ansatt mot marken får jag gräva upp ett "dränage" för att få bort allt vatten och kunna gräva ut runtom för att se vad som kan ha orsakat detta jag får även såga upp en del i fasaden för att kunna komma åt att kika på samtliga rör varav jag upptäcker ett grenrör som är avsågat och där vatten från duschen rinner rakt ut. Finns inga anmärkningar om detta från besiktningsman självklart då detta endast kunde upptäckas genom att gräva fram alla rör. Kan detta gå som dolda fel är då frågan?
Mvh Marie
Lawline svarar
Hej
Tack för att du vänder dig till Lawline!
Fastighetsköp regleras i 4 kap. jordabalken (JB) se här.
Ansvar
Om en fastighet avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, aktiveras rätten till prisnedsättning (19 § första stycket). Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet (19 § andra stycket). Denna undersökningsplikt innebär att säljaren ansvarar för dolda fel, dvs. sådana som inte köparen borde ha upptäckt. Fel som inte är dolda svarar istället köparen för.
Dolt fel?
Undersökningsplikten för fastighetsköpare är tämligen långtgående och omfattar allt som är möjligt att konstatera med samtliga sinnen. Enligt ett vägledande rättsfall från Högsta domstolen (NJA 1980 s. 555) omfattas även svårtillgängliga utrymmen såsom ett kryputrymme under en byggnad. Ingrepp i mark är sådan åtgärd som undantas från undersökningsplikten vid fastighetsköp enligt avgöranden från HD i NJA 1979 s. 790 (sjunkbrunn) och NJA 1984 s. 3 (isolerat vindsutrymme). Det avsågade grenröret som du upptäckt torde utgöra sådant dolt fel som avses med 19 § eftersom (1) röret är avsågat och på grund av detta avleder vatten från det övriga rörsystemet och (2) för att du varit tvungen att gräva i mark och såga i hus för att upptäcka felet.
Reklamationsfrist
Rätt till prisnedsättning på grund av fel preskriberas 10 år efter inflyttning (19 b §). Du måste däremot meddela säljaren om felet inom skälig tid (reklamationsfrist) från det att felet på ett påtagligt sätt framträtt enligt förarbeten till 19 a §. Vad som är skälig tid för reklamation bedöms utifrån omständigheterna i det enskilda fallet. Som jag konstaterat så har du rätt till prisnedsättning på grund av dolt fel. Du ska då reklamera utan oskäligt dröjsmål. Du har däremot rätt till tid för att bedöma eller bekräfta felet genom att anlita ytterligare tekniskt biträde och för undersökning av dina möjligheter att göra felet gällande mot säljaren (NJA 2008 s. 1158).
Hoppas du fick svar på din fråga!
Bästa hälsningar
