Att sälja ett hus som är drabbat av skadedjur
Vi har sedan länge bestämt oss att sälja vårt hus under våren, men har nyligen upptäckt någon typ av skadedjur i vårt hus. Saneringsfirman som vårt försäkringsbolag anlitar har varit hos oss flera gånger, dock har ingen förbättring skett. Huset är nyligen värderat av en mäklare till 3,8-4 milj. Mäklaren är inte informerad om skadedjuren. Vi har följande frågor:
1. Vad händer om vi säljer huset utan att informera om skadedjuren och köparen får samma problem senare?
2. Gör vi oss skyldiga till brott om vi inte informerar om skadedjuren?
3. Kommer försäkring mot dolda fel täcka kostnaderna då vi som säljare ju är medvetna om att det finns skadedjur i huset vid säljtillfället?
4. Måste vi ta den ekonomiska förlusten som det blir fråga om, då det troligen blir svårt att få ut 3,8-4 milj för ett hus som är skadedjursdrabbat.
Lawline svarar
Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!
Jag kommer nedan att behandla era frågeställningar i tur och ordning.
1. Säljaren av huset är skyldig att upplysa köparen om dolda fel
Regler om överlåtelse av fastighet hittar ni i 4 kap. jordabalken (JB).
Som säljare av ett hus är man skyldig att upplysa köparen om fel som är svåra att upptäcka. Om säljaren inte fullgör denna skyldighet kan köparen i efterhand vända sig till säljaren med diverse anspråk enligt 4 kap. 19 § första stycket JB. Generellt sett anses skadedjur vara ett sådant fel som omfattas av bestämmelsen, eftersom att en köpare i regel bör kunna förvänta sig att huset är fritt från skadedjur.
Samtidigt som säljaren är skyldig att upplysa köparen om dolda fel i huset, har köparen en långtgående undersökningsplikt. Det innebär att köparen inte i efterhand kan åberopa ett fel som denne borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning av huset, 4 kap. 19 § andra stycket JB.
Vad som ovan sagts innebär att om skadedjuren är tillräckligt dolda har köparen rätt att i efterhand få avdrag på köpeskillingen eller att häva köpet. Om köpet hävs går huset åter till er och ni blir skyldiga att betala tillbaka köpeskillingen till köparen. Om ni såsom säljare agerar försumligt vid försäljningen – till exempel om ni påstår att huset är fritt från skadedjur – kan köparen även ha rätt till skadestånd 4 kap. 19 § första stycket JB. Köparen har rätt att åberopa felet i upp till tio år efter att denne tillträtt fastigheten, 4 kap. 19 b § JB.
2. Att inte upplysa köparen om skadedjuren är endast brottsligt under vissa förutsättningar
Det är i regel inte brottsligt att låta bli att upplysa en köpare om fel på huset, men det beror på hur underlåtelsen ser ut. Ett exempel på när ett sådant förfarande kan vara brottsligt är i ert fall om ni uttryckligen påstår att huset är fritt från skadedjur. Detsamma gäller om ni i en konkret situation förväntas berätta om skadedjuren men inte gör det, till exempel om köparen ber er att berätta om alla dolda fel ni känner till. Då kan ni göra er skyldiga till bedrägeri enligt 9 kap. 1 § brottsbalken.
Ansvar för bedrägeri förutsätter dock även att ni genom affären bereder er själva vinning och att ni skadar köparen ekonomiskt. Värdet på huset ska alltså – på grund av skadedjuren – inte motsvara den köpeskilling som köparen erlägger. Det förutsätter vidare att köparen inte skulle ha fullföljt affären om denne känt till att skadedjuren fanns.
3. Huruvida försäkringen täcker kostnaderna beror på försäkringsvillkoren
Försäkringens omfattning regleras inte i lag, utan i avtalet med försäkringsbolaget. För att ta reda på om ni kan få någon ersättning skulle jag därför råda er att läsa era försäkringsvillkor eller att kontakta försäkringsbolaget ifråga.
4. Egendoms minskning i värde innebär i regel en förlust för dess ägare, eller för ägarens försäkringsbolag
Eftersom ni är ägare till huset kommer ni som utgångspunkt att drabbas av de ekonomiska försämringarna. Har ni en försäkring som täcker försämringen är dock försäkringsbolaget skyldig att utge ersättning till er.
Hur ni kan slippa stå för kostnaderna
Om ni inte kan få ersättning från ert försäkringsbolag återstår enligt min uppfattning tre (eller möjligtvis fyra) möjliga utvecklingar där ni slipper stå för kostnaderna. Dessa alternativ är tyvärr utom er kontroll.
1) Köparen är villig att betala den köpeskilling som ni önskar trots att denne är upplyst om att huset är besvärat av skadedjuren.
2) Köparen gör en slarvig undersökning av huset och upptäcker därmed inte skadedjuren trots att denne borde ha gjort det.
3) Köparen skulle inte ens genom en noggrann undersökning av huset haft rimlig möjlighet att upptäcka skadedjuren. Efter att köparen tillträtt huset riktar denne inte något anspråk mot er under de kommande tio åren.
4) En sista möjlighet är att ni själva riktar anspråk mot den tidigare ägaren av huset. Detta förutsätter dock att ni bott i huset i mindre än tio år, och att ni kan bevisa att skadedjuren fanns i huset redan när ni köpte det vilket troligtvis blir en mycket besvärlig historia.
Hoppas att ni fick svar på er fråga!
