Att avtala bort besittningsskyddet och betala depositionsavgift för hyresrättslägenhet
Hej,
nu är det som så att jag och min pojkvän kommer att flytta till en hyresrättslägenhet. Hyresavtalet är i första hand. I avtalet står det att i och med vi undertecknar avtalet förlorar vi besittningsskyddet, vad innebär det för oss? Samt hur farligt är det för oss att gå med på det?
Ännu en sak som jag funderar över är depositionen som vi måste betala in, den ligger på två månaders hyreskostnad och betalas tydligen tillbaka när vi ska flytta ut? Är det vanligt att det ser ut på det sättet, bör inte dem pengarna gå åt två månadshyra istället för och utbetalas tillbaka?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Då det rör sig om hyresfrågor för bostad blir jordabalkens 12 kapitel (12 kap. 1 § JB) tillämplig, vilket brukar kallas för hyreslagen.
Generellt om besittningsskydd
Förenklat är besittningsskydd hyresgästens rätt att mot hyresvärdens vilja bo kvar i bostaden, med hyresnämndens tillstånd. Det betyder att om hyresvärden säger upp avtalet, kan avtalet förlängas om hyresnämnden ger tillstånd för det (12 kap. 45 till 52 § JB). Fastän hyresgästen har besittningsskydd kan hen alltid välja att acceptera uppsägningen och flytta ut från bostaden (12 kap. 49 § JB).
Besittningsskyddet kan avtalas bort
Av 12 kap. 45 a § JB framkommer det att besittningsskyddet kan avtalas bort. Det krävs två saker, hyresvärden och hyresgästen ska komma överens om det i en särskilt upprättad handling samt att överenskommelsen har godkänts av hyresnämnden. Därmed blir inte en klausul i själva hyreskontraktet om att besittningsskyddet inte ska förekomma bindande, utan det måste finnas i en separat skriftlig handling.
Det finns två undantag då hyresnämnden inte behöver godkänna överenskommelsen. Men de verkar inte vara tillämplig på ert fall (undantagen finns i 12 kap. 45 a § JB).
Sammanfattat om besittningsskyddet
Om man går med på att avtala bort besittningsskyddet kan man försätta sig i en orolig sits, man är i en bostad utan det skydd som jordabalken ger. Besittningsskydd ger inte bara skydd i form av att avtalet kan förlängas, utan även att man vanligtvis får bo kvar i lägenheten medan ärendet prövas av hyresnämnden ifall hyresvärden väljer att säga upp hyreskontraktet (12 kap. 50 § JB).
Deposition och dess syfte
Deposition används ofta som en säkerhet för en part, exempelvis när en part hyr ut en bostad till en annan part. Depositionen fungerar då som en vilande ersättning som den part som innehar depositionen kan ha rätt att behålla i vissa fall, exempelvis om det uppkommer vissa skador på bostaden. Hur stor depositionen ska vara, när den ska betalas åter och när den som kräver depositionen kan få behålla den är något man avtalar.
Det rör sig inte längre om en deposition ifall man kommer överens om att två månadshyror ska betalas in på en gång och vara som framtida betalningar på hyran. Då blir det istället en förskottsbetalning.
Deposition när man ska hyra en bostad
Det finns idag ingen lagstiftning som förbjuder att hyresvärden tar ut en depositionsavgift, men hyresnämnden har tidigare uttalat sig i ett fall gällande depositionsavgift att sådant villkor i allmänhet var oskäligt, framförallt då det inte framkommit några omständigheter som gjorde det berättigat. Dåvarande bostadsdomstolen instämde i hyresnämndens uttalande gällande depositionsavgiften (RBD 13:83).
Boverket har uttalat sig att depositionsavgifter skulle kunna innebära en utestängningseffekt på bostadsmarknaden och att sådana i regel inte ska vara tillåtna i kommersiella sammanhang. Däremot ansåg Boverket att det ska vara möjligt för en privatperson att ta ut en depositionsavgift.
Vidare kan även ett oskäligt villkor som har presenteras uppsåtligen för överlåtelse av hyresrätten medföra böter och även fängelse (12 kap. 65 § JB). Det är svårt att säga om en depositionsavgift är i sig själv oskäligt till den grad att den blir straffbelagd, men en för stor depositionsavgift kan vara det.
Vad man kan göra
Man kan alltid ta kontakt med hyresnämnden och hyresgästföreningen och fråga om råd gällande besittningsskyddet och depositionsavgiften. Från min erfarenhet och vad jag har läst när jag har flyttat omkring är depositionsavgifter ovanligt hos kommersiella hyresvärdar, och min bedömning är att depositionsavgifter från hyresvärdar (som inte är privatpersoner) i normalfallet inte är okej.
