Återkallande av fullmakt, samt om omfattningen av fullmäktigens behörighet och befogenhet när fullmakten har getts med hänsyn till förhållanden under en viss tidsperiod
Hej.
Vi hyr en bostad som ägs av två personer. Nu vill den ena personen ändra avtalet över huvudet på den andra ägaren. Han påstår att han kan göra detta på eget bevåg då den andra ägaren skrev över fullmakt till honom att sköta allt som hade med fastigheten att göra då den andra fastighetsägaten flyttade utomlands under en period. Och då kände att han inte kunde kontrollera allt hemma i sverige. Så småningom så har den ena som gav bort fullmakten kommit tillbaka till Sverige och glömt av att han gett fullmakt till sin delägare. Nu vill delägaren som fått fullmakt utnyttja detta och styra över vårt hyresavtal mm. Dock går ej han som gett fulömakten sin tillåtelse. Går denna fullmakt att häva. Och hur stor makt har han som fått fullmakten. Angående eventuellt beslut att sälja bostaden osv. Tacksam för svar.
Mvh
Lawline svarar
Hej!
Tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga.
Som jag förstår er fråga undrar ni om den ena ägaren kan ändra ert hyresavtal mot den andra ägarens vilja, med stöd av en tidigare given fullmakt från den andra ägaren. Som jag har uppfattat det är det just fullmakt ni vill veta mer om, varför jag har valt att behandla frågan om i vilken mån den ena ägaren kan försämra ert hyresavtal väldigt kortfattat.
Disposition
Jag har valt att disponera mitt svar på följande vis:
1. Jag behandlar frågan om och hur en fullmakt kan återkallas
2. Jag behandlar därefter frågorna vad fullmäktigen kan och får göra med stöd av fullmakten.
3. Jag noterar kort vissa begränsningar av den ena ägarens möjligheter att styra över ert hyresavtal.
4. En kort sammanfattning av det jag har sagt.
Kan fullmakten återkallas? Och, om fullmakten kan återkallas, hur återkallas den?
Förenklat kan man säga att en fullmakt gäller tills den har återkallats av fullmaktsgivaren. Det finns alltså inget som egentligen hindrar den andra ägaren från att återkalla fullmakten. Det ni bör veta är att hur en fullmakt återkallas beror på vilken slags fullmakt det rör sig om. I 13–18 §§ lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (den s.k. avtalslagen) regleras hur vissa fullmaktstyper kan återkallas.
Som jag förstår det gavs fullmakten genom en skriftlig handling som fullmäktigen skulle visa upp för t.ex. er. I så fall återkallas den genom att den skriftliga handlingen återtas eller förstörs av fullmaktsgivaren (16 § första stycket avtalslagen). Om den skriftliga handlingen däremot inte var tänkt att visas upp för er, så återkallas den genom att fullmaktsgivaren säger till fullmäktigen att fullmakten inte längre gäller (18 § avtalslagen). Detta är enbart vissa exempel på hur en fullmakt skulle kunna återkallas i ert fall. Jag kan tyvärr inte ge er en mer konkret bedömning, mot bakgrund av de uppgifter ni har gett mig.
Vad kan den ena ägaren göra med stöd av fullmakten?
Vilken kompetens en fullmäktig har bestäms av fullmakten. Det går inte att ge något generellt svar här, utan oftast får man tolka fullmakten.
Om fullmakten innebär att fullmäktigen kan ”sköta allt som [har] med fastigheten att göra” så omfattar den ert hyresförhållande. Det är dock inte självklart att den också skulle omfatta behörighet för fullmäktigen att sälja fastigheten, men jag skulle inte heller utan vidare utesluta den möjligheten. Det beror på omständigheterna i ert fall. Eftersom fullmakten – som jag uppfattar det – syftade till att tillfälligt ordna fastighetens förvaltning medan den andra ägaren var otillgänglig skulle jag dock luta mot att den inte innefattar en rätt att sälja fastigheten. Om den andra ägarens utomlandsvistelse inte var kortvarig kan dock en annan tolkning vara rimligare.
Mot bakgrund av era uppgifter kan jag tyvärr inte ge er någon mer konkret ledning än så. Som sagt, hur fullmaktsförklaringen ska förstås beror på omständigheter i just ert fall.
Observera dock att om fullmakten lämnades till er genom fullmäktigen så är det bra om ni kontrollerar dess innebörd med fullmaktsgivaren. Detta är viktigt eftersom en fullmakt som har förvanskats när den vidarebefordrades genom ett bud (t.ex. fullmäktigen) inte gäller i den felaktiga versionen, enligt 32 § andra stycket avtalslagen.
Vad får den ena ägaren göra med stöd av fullmakten?
Det är viktigt att skilja mellan vad en fullmäktig kan göra och vad den fullmäktige får göra. Vad fullmäktigen får göra bestäms av det uppdrag som han har fått av fullmaktsgivaren. Om fullmäktigen går utöver sitt uppdrag så binds inte fullmaktsgivaren av fullmäktigens handlingar gentemot er, om ni borde ha insett att fullmäktigen överskred sitt uppdrag (11 § avtalslagen).
Alltså, trots den ena ägaren kan göra något med stöd av fullmakten, så innebär det inte automatiskt att han även får göra detsamma för den andra ägaren.
I ert fall förefaller det kunna vara så att fullmäktigens uppdrag bara gällde under tiden då fullmaktsgivaren var utomlands. Om fullmäktigen gå över huvud taget utnyttjar fullmakten så överskrider han sitt uppdrag, varför det finns en risk att fullmaktsgivaren inte blir bunden av fullmäktigens handlingar.
Ändring av löpande hyresavtal
Jag vill här kort notera att om den ena ägaren tänker utnyttja fullmakten för att försämra era hyresvillkor så skyddas ni av principen att avtal är bindande. Det går i princip inte att ensidigt ändra ett avtal. Ni kan dock så klart tillsammans komma överens om ändrade villkor.
Sammanfattning
Fullmakten kan återkallas. Hur den återkallas beror dock på vilken slags fullmakt det rör sig om. Vad fullmakten ger den ena ägaren rätt att göra beror på hur fullmakten är utformad. Emellertid kan den ena ägarens utnyttjande av fullmakten vara begränsat av det uppdrag han fick av den andra ägaren. Den ena ägaren kanske inte har något uppdrag som innebär att han får utnyttja fullmakten. Ett avtal kan i princip inte ändras av en part i efterhand.
Jag hoppas att det var svar på er fråga!
Behöver ni vidare hjälp med fullmakt eller ändring av ingångna avtal är ni välkomna att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till onsdag 10:00–16:00) eller maila oss på info@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
