Återförande av uppskovsbelopp och beskattning vid en försäljning av en del av en bostadsrätt

2015-08-29 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA
Hejsan, Jag har en lägenhet som jag införskaffat för ett 8 år sen. Träffade en man och vi är nu sambos i min lägenhet. Jag har skjutit på vinsten av mitt förra hus (523758:-). Jag köpte lägenheten för 3.025.000:-, gjorde senare ett kapitaltillskott på ca 1.2 msek. Marknadspriset idag ca 7 msek. Vi har tänkt att bo kvar här och jag undrar därför, om han nu köper in sig till marknadspris. Räknas inköpspriset inkl kapitaltillskottet? Vad händer med beskattning av vinsten, och vad händer med min uppskjutna skatt?
SVAR

Hej,

och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga. Reglerna som styr beskattningen vid överlåtelse av bostadsrätt hittar du i inkomstskattelagen (IL). Du hittar IL här. Regleringen kring överlåtelse av bostadsrätter finns i bostadsrättslag (BrL). Den hittar du här.

Uppskovsbeloppet

Du berättar att marknadsvärdet för bostadsrätten är 7.000.000 och att du skall sälja hälften till din sambo för marknadsvärdet (3.500.000). Under förutsättning att det stämmer kommer (523.758 x 3.500.000 / 7.000.000 =) 261.879 (50%) av uppskovsbeloppet att återföras till beskattning IL 47:11. Den andra hälften kommer fortfarande behållas som uppskovsbelopp.

Detta belopp skall sedan kvoteras (261.879 x 22 / 30 =)192.044,6 IL 45:33. På den summan skall sedan en skatt om 30 % betalas, vilket resulterar i att (192.044,6 * 0,3 =) 57.613,38 skall betalas i skatt på uppskovsbeloppet IL 65:7.

Beskattningen av köpet

När du säljer bostadsrätten så skall du skatta för kapitalvinsten IL 42:1. Du beräknar kapitalvinsten genom att du tar den ersättning som du fått för bostadsrätten och minskar den, lite förenklat, med vad det kostat för dig att sälja bostadsrätten samt ditt omkostnadsbelopp IL 44:13.

Om jag skulle utgå ifrån vad du givit för omständigheter ovan så är ditt omkostnadsbelopp de 3.025.000 som du köpte bostadsrätten för IL 44:14 – då endast hälften av bostadsrätten säljs är det dock endast hälften av ditt inköpspris som får läggas till grund för ditt omkostnadsbelopp (1.512.500). Även ditt kapitaltillskott kan bli en del av omkostnadsbeloppet om det, lite förenklat, givits i syfte att amortera lån eller för om-, till- eller nybyggnation IL 46:7. Utan mer information kan jag inte ta ställning till om kapitaltillskottet skall inräknas i ditt omkostnadsbelopp eller inte – det skulle dock, precis som ovan, endast vara hälften av ditt kapitaltillskott (600.000) som räknas in då det endast hälften av bostadsrätten som säljs .

Jag kommer att utgå – något som jag inte kan ta ställning till utan mer information, varför mitt ställningstagande i det följande kan vara fel – ifrån att ditt kapitaltillskott skall inräknas i ditt omkostnadsbelopp. Din kapitalvinst skulle då bli 3.500.000 – (600.000 + 1.512.500) = 1.387.500 IL 44:13. Du berättar att ni är bor tillsammans i er lägenhet varför jag kommer att anta att din bostadsrätt är att räknas som en privatbostadsrätt IL 2:8 & 18, detta innebär att kapitalvinsten skall kvoteras till (1.387.500 x 22 / 30 =) 1.017.500 IL 46:18. Av den summan skall du betala 30% i skatt IL 65:7, vilket resulterar i en skatt om (1.017.500 x 0,3 =) 305.250.

Summering

Under förutsättning att även kapitaltillskottet skall räknas till omkostnadsbeloppet, något som jag alltså inte kan ta ställning till, så är den totala summan som du skall betala i skatt 305.250 + 57.613,38 = (362.863,38; men avrundat) 362.863.

Vidare bör ni tänka på att det finns vissa formkrav för att en överlåtelse av en bostadsrätt skall vara giltig BrL 6:4 & 5.

Skulle ni behöva hjälp med överlåtelsen kan ni komma i kontakt våra samarbetspartners, som är mycket kunniga jurister på familjerättens område, här.

Bästa hälsningar

Mattias Olsson
Fick du svar på din fråga?
Kommentera
Relaterat innehåll