Arvsrättsliga konsekvenser av överlåtelse av fastighet till underpris
Hej!
Min mamma dog i våras och hon hade 1 000 000 kr på banken. Hon hade dessutom ett hus värt 4 000 000 kr. Huset köpte min bror av min mamma för många år sedan. Han betalade 500 000 kr för huset och så kom de överens om att hon skulle få bo kvar så länge hon ville. Hon bodde kvar i huset tills ett par år innan hon dog. Nu säger min bror att jag inte ska få ärva något av huset, fastän det var mammas egentligen. Innebär det att jag får nöja mig med 500 000 kr eller kan jag få någon del av husets värde också? Mamma hade inte skrivit något testamente och det är bara jag och min bror som ska komma överens om arvet.
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Att en fastighet säljs för underpris till en bröstarvinge kan få arvsrättsliga konsekvenser. Frågor som rör arv och testamente regleras i Ärvdabalken (ÄB).
Utgångspunkten är att bröstarvingar ska ärva lika mycket
Om din mamma inte upprättat ett testamente ska hennes kvarlåtenskap fördelas lika mellan hennes bröstarvingar, det vill säga mellan dig och din bror (2 kap. 1 § ÄB). Du och din bror har då rätt till varsin arvslott som motsvarar ½ av kvarlåtenskapen från er mamma.
En försäljning till underpris kan vara en gåva
Du skriver i din fråga att din bror betalade 500 000 kr trots att huset var värt 4 000 000 kr. Det framgår inte om värdet som du anger på 4 000 000 kr är värdet vid överlåtelsen eller i dagsläget. Jag utgår fortsättningsvis i mitt svar att fastigheten var värd 4 000 000 kr vid överlåtelsen.
En försäljning till underpris kan vara en gåva. När en överlåtelse av en fastighet sker mot ersättning, men ersättningen inte motsvarar marknadsvärdet brukar man säga att det är fråga om ett blandat fång. Det vill säga överlåtelsen har dels skett genom en onerös del (överlåtelse mot ersättning), dels genom en benefik del (överlåtelse utan ersättning).
När man ska avgöra om en fastighetsöverlåtelse ska betraktas som ett köp eller en gåva används huvudsaklighetsprincipen. Den innebär att om ersättningen vid en överlåtelse av en fastighet understiger taxeringsvärdet och marknadsvärdet så klassificeras överlåtelsen som en gåva och inte ett köp. I ditt fall kommer överlåtelsen från din mamma till din bror högst troligast klassificeras som en gåva.
Presumtion att en gåva från arvlåtaren till en bröstarvinge är förskott på arv
Arvsreglerna är uppbyggda med grundtanken att varje arvinge ska ärva lika mycket. Vid gåva från arvlåtaren (din mamma) till en bröstarvinge (din bror) presumeras det därför att den gåvan ska räknas som förskott på arv och därmed avräknas från bröstarvingens arvslott (6 kap. 1 § ÄB). Din bror som fått gåvan anses alltså redan fått en del av arvet. Värdet av gåvan ska beräknas vid tidpunkten för gåvans mottagande och inte vid din mammas bortgång (6 kap. 3 § ÄB).
Viktigt att notera är att regeln i 6 kap. 1 § ÄB är en presumtionsregel vilket innebär att om din mamma skrivit ett gåvobrev där det framgår att gåvan inte ska anses som förskott på arv så bryts presumtionen och gåvan är därmed inte längre att betrakta som förskott på arv.
Återbetalningsskyldighet vid förskott på arv
Din bror har genom överlåtelsen av fastigheten fått 3 500 000 kr i förskott av arv. Huvudregeln är att en bröstarvinge som fått ett förskott av arv inte är återbetalningsskyldig till en annan bröstarvinge trots att summan är större än hans arvslott (6 kap. 4 § ÄB). Det vill säga att din bror inte behöver betala till dig trots att han fått 3 500 000 kr av arvet och du endast 1 000 000 kr.
Till denna huvudregel finns det dock ett undantag och det är om gåvan kränker övriga bröstarvinges/bröstarvingars laglott (7 kap. 4 § ÄB). Din laglott är hälften av din arvslott, dvs ¼ av din mammas kvarlåtenskap (7 kap. 1 § ÄB). För att din bror ska bli återbetalningsskyldig krävs det att syftet med överlåtelsen av fastigheten kan likställas med ett testamente (7 kap. 4 § ÄB). Det innebär att din mammas gåva till din bror ska vara gjord med hänsyn till framtida dödsfall. Bedömningen av det görs genom att man tittar om gåvan gjordes en kort tid före givarens död och om den framstår som ett sätt för den döde att fördela sina ägodelar mellan arvingarna osv.
Det framgår av din fråga att gåvan av fastigheten skedde för många år sedan, den omständigheten talar till din nackdel. Så för att undantagsbestämmelsen ska vara tillämplig krävs t.ex. att det framstår som att din mamma försökte innan sin död fördela sina ägodelar mellan dig och din bror.
Kort sammanfattning
Sammanfattningsvis kommer du ärva 1 000 000 kr och din bror 3 500 000 kr OM inte undantagsbestämmelsen i 7 kap. 4 § ÄB är tillämplig.
Hoppas du fick svar på din fråga och lycka till,
