Ärver fastighet av dödsbo som gjort omfattande förbättringar, får vi räkna med förbättringarna vid försäljning?
Hej! Nu måste tyvärr familjens sommarhus säljas. Är det någon skattemässig skillnad om dödsboet säljer eller om vår mamma tar ut lagfart innan försäljningen. Dödsboet har haft stora kostnader för indragning av kommunalt V/A sedan pappas bortgång. Jag gissar att dessa dras bort innan man räknar ut vinstskatt, men min misstanke är att detta inte kan göras om mamma tar ut lagfarten. Har jag rätt? (dödsboet är inne på tredje året och inte skiftat p g a lån som i så fall skulle förfallit. Lån som nu skall lösas via försäljning).
Varma hälsningar
Lawline svarar
Hej och tack för att du riktar din fråga till oss på Lawline.
Sammanfattande svar:
Ja ni får räkna med dödsboets kostnader för fastigheten om det är kostnader som är av förbättrande karaktär eller om det är reparationskostnader. Ni får även räkna med pappans eventuella förbättrande utgifter.
Utredning:
När en person ärver en fastighet eller får den i gåva så inträder förvärvaren i den tidigare ägarens skattemässiga situation. Detta kallas för kontinuitetsprincipen och framgår av Inkomstskattelagen 44:21. (Tyvärr så har 21 § hamnat lite konstigt och blivit en fortsättning på 20 § men läs 20 § så hittar du rätt).
Det kan även konstateras att ett dödsbo efter en obegränsat skattskyldig person (Dvs, en person som bor i Sverige och vanligtvis betalar all sin skatt här) under åren efter dödsfallet även då betraktas som en obegränsat skattskyldig person. IL 4:2.
Vad innebär då detta?
Jo det innebär att din mor träder in i precis samma ställe som den tidigare ägaren. Den tidigare ägaren kan här anses vara pappan och dödsboet som en och samma person.
Det innebär alltså att din mamma vid försäljningen av fastigheten ska dra av egna mäklararvoden och andra kostnader för försäljningen, pappans ursprungliga anskaffningskostnad samt eventuella förbättringar, samt dödsboets förbättringar och eventuella reparationskostnader.
De kompletta reglerna för detta finns i Inkomstskattelagens 45 kap som rör specifikt fastighetsförsäljning men även andra kapitel...
Uträkningen blir alltså ungefär så här:
+ Försäljningssumman
- Mäklararvode samt andra försäljningskostnader (IL 42:1 st 2)
- pappans anskaffningsvärde för stugan. (IL 44:21)
- Pappans eller dödsboets förbättringar av stugan till det belopp som överstiger 5000 kr ett enskilt år. (IL 45:11)
- reparationskostnader de senaste fem åren som överstiger 5000 kr utförda av antingen pappan eller av dödsboet. (IL 45:11)
= Kapitalvinst
När det gäller reparationskostnader så är det alltså mindre saker som man gjort de senaste 5 åren, de handlar om att återställa exempelvis ett trasigt fönster till ett helt eller måla om huset så att det ser ut som tidigare medan exempelvis indragande av vatten och liknande är ett bra exempel på en förbättringsutgift där man alltså förbättrar fastigheten till ett skick som var bättre än tidigare.
Om kommunalt vatten dragits in för 6 år sedan hade ni alltså haft rätt att räkna med i anskaffningsvärdet, men ett omfattande måleriarbete av fasaden för 6 år sedan hade ni inte fått räkna med i anskaffningsvärdet...
Hur mycket skatt blir det då?
Den kapitalvinst som uppkommer beskattas egentligen till 30 %, men av trevliga skäl för att det inte ska bli för dyrt att sälja och köpa fastigheter så kvoteras vinsten och man betalar bara skatt på tjugotvå trettiodelar av vinsten. Har man tjänat 300 000 kr betalar man alltså bara 30 % skatt på 220 000 kr.
Totalt blir det i det fallet 66 000 kr i skatt.
66 000 kr av 300 000 kr blir 22 % varför man lite populärt säger att fastighetsskatten är 22 % även om det egentligen är fel.
Lycka till med fastighetsförsäljningen!
Med vänliga hälsningar,
