Lawline
FASTIGHETSRÄTTFel i fastighet
26 augusti 2020

Är ventilationsproblemet ett dolt fel?

Fråga

Hej! Vi sålde en villa för lite mer än 1 år sedan. Idag fick vi ett mail från köparnas advokat som hävdar att köparna har upptäckt ett fel i ventilationen. De skulle justera ventilationen (till och från luft) och företaget de anlitat hävdar att ventilationen är underdimensionerad i relation till ytan av huset. Nu vill de att vi ska betala 214000kr som det kostar att fixa detta. De hävdar att det är ett dolt fel. Till saken hör att vi bodde där 1 år och upplevde inga problem. Föregående ägare före oss bodde där i 8 år med nuvarande ventilation. Huset är byggt 1990 och en värmepump installerades 2008 och då byttes värmeväxlaren ut.

Svar

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Jag tolkar din fråga som att du undrar om ventilationsfelet är ett dolt fel i fastigheten och om ni som säljare då har något ersättningsansvar gentemot köparna. Jag kommer att börja med att gå igenom lite allmänna regler om fastighetsköp och dolda fel. Regler om köp av fastigheter regleras i jordabalken (JB). Dolda fel i hus Säljaren ansvarar bara för dolda fel. Ett dolt fel är ett fel som finns där när bostaden säljs och som inte går att upptäcka genom en noggrann besiktning. Det ska inte heller gå att räkna med felet med hänsyn till fastighetens skick, konstruktion och ålder. Köparen har ett stort ansvar att undersöka lägenheten och ska ha uppfyllt sin undersökningsplikt för att felet ska räknas som dolt, 4 kap 19 § 2 st JB.

Ha funnits vid köptillfället Ska inte ha gått att upptäcka Ska inte ha varit förväntat Ansvar för dolda felEn köpare kan klaga på ett dolt fel i upp till tio år efter tillträdet, 4 kap 19 b § JB, men de måste reklamera till säljaren inom rimlig tid från att de upptäckte felet, 4 kap 19 a § JB. En säljare kan behöva betala tillbaka en del av köpesumman. Om felet beror på försummelse från säljarens sida kan säljaren även bli skadeståndsskyldig, 4 kap 19 § 1 st JB. Köparen kan även kräva att köpet hävs inom ett år från tillträdet om felet är av väsentlig betydelse.

I ditt fallFelet är antagligen inte förväntat då fastigheten är förhållandevis nybyggd. Felet fanns antagligen vid köptillfället om ventilationssystemet är underdimensionerat. Då fanns ju felet redan år 1990 när huset byggdes då det är ett konstruktionsfel, även om ni aldrig hade problem under er boendetid. Det kan även vara så att ventilationsfelet inte gick att upptäcka vid en noggrann besiktning, men detta är en bedömning som jag inte är kvalificerad att göra. Fastighetstvister är ofta komplicerade och då det i ditt fall rör sig om så pass mycket pengar så jag råder dig att göra som köparen och ta kontakt med en jurist för vidare rådgivning. Hoppas mitt svar kunde hjälpa dig och lycka till!