Är utmätningen av fast egendom försvarlig?
Hej. Hur definierar man försvarlig, 4 kap. 3 § UB. Vad gäller? Finns det några nya rättsfall. Vad gör man om Kronofogden ändå vill sälja fastigheten med undervärde trots att fastighets lånen är skötta och och pant finnes på hela lånebeloppet.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder till Lawline med din fråga.
Som jag förstått din fråga är du intresserad av att veta när en utmätning i fast egendom är försvarlig enligt 4 kap. 3 § utsökningsbalken ("UB").
Om det är så att jag missuppfattat något så kan du använda kommentarsfunktionen nedan eller ställa en ny fråga.
1. Utmätningsordning
Kronofogdemyndigheten ("KFM") ska iaktta en särskild utmätningsordning i de fall utmätning kan komma att aktualiseras. Detta innebär att KFM i första hand ska utmäta kontanter, banktillgodohavande eller liknande likvida tillgångar. I andra hand ska utmätning av lön ske. Därefter kan lös egendom komma att tas i anspråk. I detta fall lös egendom som är lämplig att realisera och som gäldenären kan avvara med minsta olägenhet. Fast egendom bör som regel utmätas sist.
Detta innebär således att KFM i regel ska utmäta andra typer av tillgångar innan det kan bli aktuellt att utmäta fast egendom. Särskild sådan fast egendom som utgör gäldenärens bostad.
(Jfr Lagberedningen i SOU 1973:22 s. 218 f. och prop. 1980/81:8 s. 361 f.)
2. Är åtgärden försvarlig?
Som jag förstår det på din fråga så finns det en överhängande risk att KFM vill sälja fastigheten till ett pris som är lägre än marknadspriset. Vidare drar jag slutsatsen att den skuld som ligger till grund för utmätningen inte är förenad med panträtt i den fasta egendomen. Detta då du anger att kostnader för lånet på fastigheten löpande betalas.
2.1 Utmätning av lön
Om KFM redan utmäter din lön för att betala den skuld du innehar kan frågan om utmätningen är försvarlig aktualiseras. Om du exempelvis är skyldig 30 000 SEK och KFM redan utmäter 5000 SEK per månad, så kommer din skuld att vara betald om sex månader.
I detta fall kan åtgärden inte anses vara försvarlig. KFM ska således inte utmäta din fasta egendom om du redan har utmätning av din lön. I vart fall inte om skulden på så sätt regleras inom en överskådlig framtid.
Riktlinjen enligt kronofogdemyndigheten är att borgenären ska få fordran betald inom tre månader efter fordrans förfallodag. Är det möjligt att utmäta lön kan dock riktlinjen för betalning bli längre. Huvudregeln är i de fallen i stället tolv månader, men kan bli både längre och kortare efter en avvägning mellan gäldenärens och borgenärens intressen (se RH 2010:61, KFM:s ställningstagande, 7/14/VER).
2.2 Inget överskott
Ett exempel skulle således kunna vara att marknadspriset är 800 000 SEK. KFM:s försäljning kommer inbringa 600 000 SEK. Lånet hos banken är på 600 000 SEK. Pantbrev finns uttagna om 600 000 SEK. Detta innebär att det inte blir något överskott av utmätningen av fastigheten. I detta fall är utmätningen inte försvarlig.
2.3 Litet överskott
Skulle försäljningen istället inbringa 700 000 SEK, och att ett överskott om 100 000 SEK aktualiseras måste vi ta ställning till b.la skuldens storlek, dvs. skulden som ligger till grund för beslutet om utmätning. Täcks inte fordran av överskottet, kan frågan om utmätningen är försvarlig återigen aktualiseras.
Överskottet ska vidare beräknas på så sätt att man gör avdrag för de kostnader som försäljningen medfört. Om fastigheten säljs för 700 000 SEK och lånet är på 600 000 SEK, så uppstår förvisso ett överskott om 100 000 SEK, dock ska kostnader för b.la förrättning m.m. betalas, vilket exempelvis leder till att 50 000 SEK endast återstår. Om den fordran som ligger till grund för utmätningen inte täcks av dessa 50 000 SEK, menar jag att det kan ifrågasättas om åtgärden som sådan är försvarlig.
Har du vidare utmätning om 5000 SEK på din lön, kommer du inom tio månader har erlagt en summa om 50 000 SEK. I de fall anser jag att åtgärden att utmäta fast egendom inte är försvarlig. I sådant fall ska KFM istället hellre utmäta 5000 SEK varje månad av din lön.
2.4 Bostad och barn
KFM måste vidare ta hänsyn till om fastigheten utgör din bostad, samt hur din familjesituation ser ut, dvs. om det finns barn som bor hos dig. Enligt artikel 8 i Europakonventionen har den enskilde rätt till respekt för sitt hem. Det innebär att det krävs starka skäl för att en bostad ska kunna tas i anspråk. Artikel 8 ska därför beaktas vid den intresseavvägning som ska göras enligt 4 kap. 3 § andra stycket UB. Av betydelse är då också det hänsynstagande till barnets bästa som följer av FN:s konvention år 1989 om barnets rättigheter.
3. Om du tycker att utmätningen är felaktig
Om du mot bakgrund av det jag angett ovan, anser att utmätningen är felaktig kan du i första hand begära rättelse av KFM:s beslut om utmätning, 4 kap. 33 § UB. Om KFM inte rättar sitt beslut, eller om du direkt vill att en domstol ska pröva frågan kan du överklaga beslutet.
Vill du överklaga beslutet ska du skriva till tingsrätten men skicka skrivelsen till KFM, 18 kap. 1 § UB. KFM lämnar därefter ditt överklagande vidare till tingsrätten.
Överklagandet måste ha kommit in till KFM inom tre veckor från att du fick del av beslutet om utmätning, 18 kap. 7 § andra stycket UB. Den tidsgränsen gäller även om du har begärt rättelse.
I ditt överklagande ska du ange:
- Vilket beslut du överklagar.
- Varför du anser att det ska ändras och vilken ändring du vill ha.
- De bevis du vill föra fram och vad de ska styrka.
- Ditt namn, person- eller organisationsnummer, adress och telefonnummer.
Överklagandet ska vara undertecknat av dig eller ditt ombud.
4. Rättsfall vid utmätning av fast egendom samt frågan om åtgärden som sådan är försvarlig
Nedanstående rättsfall anser jag vara av intresse i ditt fall. Mitt råd är att du läser igenom dessa och ser hur domstolen bedömt frågan tidigare.
- NJA 2010 s. 397 I och II
- I rättsfallet NJA 2013 s. 1241 ansågs utmätning av bostadsfastigheten oproportionerlig bland annat på grund av att skulden hade kunnat bli betald genom löneutmätning under en period av fem år, och att ett förhållandevis mindre belopp kunde väntas bli vunnet genom utmätningen.
- I ett mål från Nacka tingsrätt (Nacka tingsrätts beslut den 25 juli 2014, Ä 3163-14) valdes löneutmätning i 63 månader framför utmätning av bostad.
Då även Europakonventionen aktualiseras i ditt fall har jag hittat ett rättsfall som kan vara av intresse, där Europakonventionens artikel 8 påverkat proportionalitetsbedömningen vid utmätning av bostadsfastigheter.
- Rousk mot Sverige, Europadomstolens dom den 25 juli 2013 (application no. 27183/04), Frågan i målet var om Sverige brutit mot Europakonventionen och kränkt den klagandes rättigheter. I det aktuella målet kom domstolen fram till att den exekutiva försäljningen av gäldenärens bostad var en oproportionerlig åtgärd i förhållande till syftet med åtgärden och att gäldenärens intressen inte hade beaktats i tillräcklig utsträckning vid beslutet att avhysa gäldenären från bostaden.
Om du skulle behöva hjälp med att begära rättelse av KFM:s beslut eller med att överklaga beslutet rekommenderar jag att du bokar tid hos en av våra jurister. Du kan boka tid direkt på http://lawline.se/boka.
Om du vill ha mer rådgivning är du mer än välkommen att vända dig till några av våra andra tjänster:
- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.
- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr, klicka här
- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr, klicka här
- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.
Återkoppling
Har du tid över får du gärna lämna ett omdöme.
Med vänlig hälsning,
