Är säljaren ansvarig för sin uttryckliga garanti lämnad i god tro?
Hej,
Vi har sålt en fastighet, en obebyggd tomt, till en privatperson. Nu hotar köparen med att dra oss inför en juridisk process då han uppger att det saknas avlopp intill tomten.
Enligt underlag vi fick när vi köpte tomten från annan privatperson fick vi veta att avlopp skulle finnas vid tomtgräns. Denna information har vi vidarebefordrat till vår köpare. Dock finns inga uppgifter om detta i köpekontraktet som upprättats av mäklare vid försäljning av fastigheten.
Vi har inte undersökt om avlopp finns vid tomtgräns, vare sig nu eller när vi köpte tomten för ca 8år sedan.
Hur bör vi agera i detta läge? Vår köpare ställer krav på oss att vi ska bekosta hans installation av avlopp till tomten. Har han rätten att kräva detta av oss?
MVH // "fundersam" säljare
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Lagar om försäljning och köp av fastigheter finner vi i Jordabalkens fjärde kapitel.
Fel i fastigheten
Som du framlägger det i din fråga har ni som säljare informerat köparna av fastigheten att det finns avlopp kopplat till fastigheten. Detta är även kallat en uttrycklig garanti, vilken starkt reducerar, eller i detta fall, tar bort köparnas undersökningsplikt avseende tillgången till avlopp. De ska med andra ord kunna förvänta sig att det ni sagt avseende avloppet är sant. Det föreligger alltså ett konkret fel i fastigheten då den inte följer av det som har avtalats. Trots det att avloppet inte nämns i köpekontraktet eller liknande, måste det ändå anses följa av avtalet då uttryckliga garantier anses vara en del av avtalet. Ni som säljare är ansvariga för detta fel och köparna har med detta sagt rätt att kräva prisavdrag på köpeskillingen, 4 kap. 19§ Jordabalken. De har även en rätt till hävning av köpet om det skulle vara så att avloppets obefintlighet är av en sådan väsentlig betydelse för dem att de inte skulle ha köpt fastigheten om de visste att avlopp saknades, 4 kap. 12§ Jordabalken.
Reglerna är till för att skydda köparen. Tyvärr spelar det ingen roll att ni i ert fall handlade i god tro och inte visste om att avloppet inte fanns. Ni är fortfarande ansvariga för försäljningen av fastigheten.
Har ni någon rätt till ersättning?
De som sålde fastigheten till er från början var ansvariga gentemot er på samma sätt som ni nu är ansvariga till de nya köparna. Med tanke på att det har gått åtta år sedan köpet så har ert köp ännu inte preskriberats, då detta händer först efter tio år, 4 kap. 19b§ Jordabalken. Är det så att de som sålde fastigheten till er ljög, det vill säga visste om att det inte fanns något avlopp till fastigheten, så har de handlat i strid mot tro och heder. Detta innebär en rätt för er, trots att det har gått så pass lång tid som åtta år, att kräva avdrag på köpeskillingen i motsvarande mån som de nya köparna nu har rätt till av er, 4 kap. 19a§ Jordabalken.
Avdragets storlek
I detta fall skulle ersättningen bli ett avdrag på köpeskillingen där avdraget ska beräknas utefter vad fastighetens marknadsvärde i avtalsenligt skick var (med tillgång till avlopp) i förhållande till dess marknadsvärde i felaktigt skick (utan tillgång till avlopp). Med andra ord har köparna rätt till ett avdrag på köpeskillingen för den värdeminskning som fastigheten gjorde med tanke på de avsaknaden av avloppet, 4 kap. 19c§ Jordabalken.
Jag hoppas att det löser sig för er.
Vänligen,
