Är nedgrävda sopor/skräp ett dolt fel vid köp av fastighet?
Min dotter köpte en fastighet okt 2016. Tomten avstyckades och hennes del blev ca 18000 m2. En stor del av marken är svårtillgänglig och sluttar ner mot ett vattendrag. I köpekontraktet står det att lös egendom som inte skall ingå i köpeavtalet skall bortforslas av säljaren samt att tomten skall vara avstädad. Så har inte skett. Vi har varit i kontakt med säljaren ett flertal gånger via telefon, sms och mejl. 2018 anlitade vi en oberoende besiktningsman för att göra en total besiktning av hela tomten. Läsningen var skrämmande, där fanns massvis med skräp: tv appat, cyckelram, sliper, takplåtar, metallföremål, massor med krossat glas m.m. Vi grävde även upp runt huset för att anlägga en dränering (säljaren hävdade att det fanns en) och fann då att det ligger fullt med skräp nergrävt inkl hushållssopor runt huset. Kan vi åberopa detta som ett dolt fel? Med vänlig hälsning.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du vill veta om de nedgrävda sopparna kan vara ett dolt fel eller inte. Aktuella bestämmelser finns i Jordabalken (JB).
Fel i fastigheten föreligger om fastigheten inte överensstämmer med vad som följare av avtalet eller avviker från vad din dotter som köparen kunnat förutsätta (4 kap. 19 § JB). Att det fanns nedgrävda soppar kan inte anses vara något som din dotter har kunnat förutsätta vid husköpet.
Men för att din dotter ska kunna åberopa felet, som ett dolt fel, krävs det att sopporna inte borde ha upptäckts vid en undersökning av fastigheten vid tidpunkten för husköpet. Det föreligger en så kallad undersökningsplikt för köpare. Vilket innebär att fel som hade kunnat upptäcka vid en undersökning (eller en besiktning av huset) inte får åberopas av köparen gentemot säljaren. Det krävs därför att sopparna inte hade kunnat upptäckas vid en besiktning av fastigheten, att ni inte har brustit i eran undersökningsplikt som köpare.
Hur långtgående en undersökning/besiktning måste vara för att ni ska ha uppfyllt undersökningsplikten och att felet ska anses vara dolt är inte helt fastställt. Undersökningsplikten kan dock anses omfatta allt som kunde ha upptäckts med hjälp av lukt, syn, hörsel, eller känsel (4 kap. 19 § JB). Om något tex. upptäckts med synen kan det leda till att vidare undersökning måste göras. Även kan undersökningsplikten sträcka sig att tex. trånga utrymmen måste undersökas.
Men att behöva gräva upp tomt eller bryta upp en vägg bör troligtvis inte anses falla inom den undersökningsplikt som köparen har (se tex NJA 1983 s.865). Därför kan troligtvis det nedgrävda skräpet anses vara ett dolt fel. (Det är dock svårt utifrån frågan säga exakt om det utgör ett dolt fel eller inte.)
Skräpet på tomten som låg synligt däremot, hade kunnat upptäckas vid en besiktning/undersökning och kan inte anses vara ett dolt fel, men eftersom ni har avtalat om att allt ska avlägsnas av säljaren, säljaren ska därför avlägsna allt det. Gör inte säljaren det föreligger det troligtvis ett fel eftersom fastigheten inte stämmer överens med vad som är avtalat. Men det synliga skräpet kan inte anses gör ett dolt fel vilket troligtvis det nedgrävda skräpet kan anses vara.
Vidare krävs det att din dotter reklamer felet inom skälig tid till säljaren för att hon ska kunna åberopa felet (4 kap. 19a § JB).
Vill ni ha vidare hjälp är du välkomna att vända er till info@lawline.se för vidare information eller hjälp.
Hoppas du fick svar på din fråga!
