Är mäklarens beskrivning bindande för mäklaren?
Hej
Har följt en bekant och tittat på på en fastighet där bostadsbeskrivningen från mäklaren säger att garaget är ca 50 kvm stort. När jag tittar på garaget ser jag att det är max 36 kvm.
min fråga är således:
Är mäklarens beskrivning bindande för mäklaren och kan min bekant hävda att garaget skall var ca 50 kvm?
Varför jag frågar är därför att då vi själva köpte en fastighet 2010 stod det i bostadsbeskrivningen att badrummet var utrustat med golvvärme. Detta var dock inte fallet vilket innebar att mäklaren fick stå för kostnaden av installation av golvvärme.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Regler gällande fast egendom finner du i Jordabalken (JB), specifikt gällande fel i fastighet förekommer i 4 kap. 19 § JB.
Vad innebär fel i fastighet?
I 4 kap. 19 § JB framhävs det att "om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet.
Det som menas med att fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet benämns som ett konkret fel, och om den fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta benämns felet som ett abstrakt fel. Vid konkreta fel görs en bedömning utifrån avtalet och om egenskaperna på fastigheten avviker från avtalet föreligger det ett konkret fel, med förutsättning att andra omständigheter som friskrivningar inte föreligger. Det som är avgörande för om ett abstrakt fel föreligger beror på en avvägning mellan köparens undersökningsplikt och säljarens utfästelser, enkelt förklarat är köparen skyldig att undersöka fastigheten innan köpet men om säljaren utfäster att fastigheten har en viss egenskap förmildras köparens undersökningsplikt gällande just den egenskapen. Jag kommer nedan att försöka redogöra lite djupare kring innebörden av dessa två typer av fel för att ge en klarare bild.
Vad innebär ett konkret fel?
Vid konkreta fel bör en felbedömning göras utifrån avtalet, annonsen, fastighetsbeskrivningen, garantier eller muntliga uppgifter som lämnats i och med köpet. Skulle någon av dessa uppgifter inte stämma med fastigheten föreligger det ett konkret fel, med förutsättning att felet inte är tydligt upptäckbart. Ett rättsfall likt ditt fall hade en köpare av en fastighet fått en utfästelse om att arealen för fastigheten var 1080 m2, denna utfästelse förekom i fastighetsbeskrivningen men också muntligt av en representant för mäklarbolaget. När köparen förvärvat fastigheten visade sig att fastigheten hade en areal på 891 m2. Rätten framhöll att det inte krävdes av köparen att undersöka om arealen för fastigheten stämde eftersom både beskrivningen och mäklarens utfästelser var tillräckliga för köparen att förlita sig på och som befriade köparen från undersökningsplikten, men också eftersom felet var av väsentlig betydelse. Detta resulterade i att köparen fick göra ett prisavdrag på köpeskillingen, (se NJA 1983 s. 858).
Vad innebär ett abstrakt fel?
Huvudpunkten gällande dolda fel är sådana fel som avviker från vad en köpare med fog kan förutsätta vid köpet. Detta innebär att ett abstrakt fel föreligger om köparen har uppfyllt sin undersökningsplikt men att det ändå har förelegat fel, exempelvis skulle dessa typer av fel kunna vara mögel i källare som vid köpet inte upptäcks men som senare blir tydligare. Av praxis framgår det att köpare av fastighet i allmänhet har att själv bära risken för fel, som han väl inte känt till men bort upptäcka vid en "med tillbörlig omsorg och sakkunskap företagen undersökning" av fastigheten. Denna undersökningsplikt kan sträcka sig långt och omfatta även utrymmen som är svårt tillgängliga för undersökning, dock ska det inte krävas av köparen att göra ingripanden i fastigheten för att komma åt utrymmen och uppfylla sin undersökningsplikt. Man kan alltså säga att köparen står för upptäckbara fel och säljaren står för dolda fel, (Se NJA 1984 s. 3).
Vad är det för typ av fel i ditt fall?
I ditt fall utgår jag från att en bekant till dig har köpt ett hus där mäklaren har angivit att garaget är 50 kvm men som ni upptäckt är 36 kvm. För att bedöma om ett fel föreligger bör man, som ovan nämnt, göra en felbedömning och se över avtalet, annonsen, fastighetsbeskrivningen, garantier eller muntliga uppgifter som lämnats i och med köpet. Skulle det visa sig att säljaren precist har utfäst att garaget är 50 kvm men som i verkligheten visar sig vara 36 kvm kan det anses föreligga ett konkret fel. Det innebär att man som köpare har rätt att enligt 4 kap. 19 § JB (med hänvisning till 4 kap. 12 § JB) att kräva prisavdrag, eller om felet är av väsentlig betydelse, häva köpet och i vissa fall ha rätt till skadestånd. Viktigt att ha i åtanke är att köparen är skyldig att meddela säljaren om felet inom skälig tid för att inte gå miste om sin reklamationsrätt. I ditt fall kan det inte krävas av säljaren att garaget skall vara 50 kvm och att säljaren ska bygga ett nytt garage som är 50 kvm. Den åtgärd som är möjlig är att reklamera felet och kräva prisavdrag om det är uppenbart att ett konkret fel föreligger, med förutsättning att felet inte är tydligt upptäckbart.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Med vänlig hälsning,
