Är jordabalkens regler tvingande?
Hej!
Jag läste en fråga från 2014-02-22 angående möjligheten att kunna äga bostadsrätt och inneha ett försthandskontrakt på en hyresrätt. I ert svar står det att det enligt jordabalken 12 kap 42 § så är detta möjligt. Men jag försökte byta min lägenhet mot en större vars hyresgäst ägde en bostadsrätt men ville ha en liten lägenhet i stan eftersom han jobbar här. Min hyresvärd, Stockholmshem, nekade oss bytet och hänvisade till deras regel som säger att de inte accepterar ett byte om de misstänker att den nya hyresgästen är ägare av BR. Har Stockholmshem rätt då att skapa sina egna regler? Med vänlig hälsning Ralph
Lawline svarar
Hej och tack för din fråga!
På civilrättens område (som detta är) är det lite speciellt. En del lagar är dispositiva, vilket betyder att man kan frångå den genom exempelvis ett avtal som är upprättat mellan två parter (motsatsen är att en lag är tvingande). Att en hyresvärd har infört något i sina stadgar borde vara okej att hänvisa till istället för lagen, förutsatt att regeln inte strider mot tvingande lag. Jordabalken (JB) är också lite speciell. Eftersom den är väldigt omfattande och innehåller många kapitel gäller olika regler för olika kapitel. Exempelvis är kapitel 2 JB klart dispositiv. Om kapitel eller lag är dispositiv respektive tvingande brukar ofta stå i inledande paragrafer.
I 12 kap. 1 § 5 stycket JB (https://lagen.nu/1970:994#K12) står det att något som strider mot kapitlet är utan verkan mot hyresgästen, om inte annat anges (se ex. sista stycket i 12 kap 7 § JB, något sådant finns inte i 12 kap 42 § JB). Huvudregeln är alltså att lagen är tvingande till hyresgästens fördel och parterna kan inte avtala om mindre förmånliga regler än vad som står i lagen. I detta fall kan du alltid börja med att uppmärksamma din hyresvärd om vad som står i 12 kap 42 § JB och se deras respons. Om det skulle vara så att du omöjligen kan hitta en annan, liknande, lägenhet och någon som också vill byta (och på så sätt undvika problem), skulle jag vända mig till en fastighetsjurist för fler råd.
Vänligen,
