Är jag som hyresgäst berättigad till ersättning efter att ha installerat fiber i hyresobjektet?
Hej. Jag har flyttat in hos en väns föräldrar i deras attefallshus (En liten lägenhet brevid deras hus) för nästan 7 år sedan.
Vi var överens om en hyra på 5k i mån ex el.
Efter ca 3 år ville dem höja hyran med 500kr men vi var överens om 300kr och sedan skulle vi öka med 100kr varje år vilket verkade rimligt.
Nu om ca 2 månader har jag bott här i 7 år då vill dem höja med 30% alltså till 8k i mån. Jag tycker det är helt orimligt att höja bara så, så jag har bestämt mig för att flytta.
Jag har också dragit in fiber i detta hus som vi alla var överens om att införa om jag betalade för den. Och det har jag, 15k av dem 20k som det kostade stod jag för. Nu när jag ska flytta kan jag inte ta med mig fibern så jag ville ha tillbaka dem pengarna jag investerat. Då det ökar ett värde på deras hus upp till 50k. Men dem tycker att jag bott billigt så länge att det går jämnt ut typ.
Då vi har varit vänner i närmare 30 år har jag inte haft någon kontrakt och betalat svart genom swish till dem varje månad.
Min fråga är finns det något på min sida av lagen som jag kan göra om dem inte vill betala för fibern, för det är det ända jag vill ha tillbaka.
Vill ju inte gå så långt som att kontakta hyresnämnden men måste jag så måste jag. Eller vad tycker ni?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Jag tolkar ditt ärende enligt följande. Du har nyligen, efter diverse dispyter med hyresvärden, valt att säga upp ditt hyresavtal och avser därför att flytta inom kort. Under hyresförhållandet installerades fiber i huset och installationsarbetet liksom merparten av kostnaden har du ensamt svarat för. Mot bakgrund av den värdestegring som har skett på objektet vill du ha tillbaka pengarna för installationen, något som hyresvärden har motsatt sig. Du undrar därför vad som gäller i det här avseendet och den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är jordabalken (JB). Glädjande är att du också har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål behandlas dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar.
Inledningsvis ska framhållas att en eventuell svartuthyrning naturligtvis kan få vissa skatterättsliga konsekvenser för fastighetsägaren eftersom denne är skyldig att ta upp kapitalinkomster i inkomstslaget kapital. Men det får däremot ingen bäring på den avtals- och/eller hyresrättsliga bedömningen varför den frågan kommer att lämnas därhän. Vidare ska tilläggas att det inte heller finns någonting som hindrar en fastighetsägare från att ta emot betalningar via Swish så länge inkomsterna tas upp i deklarationen. Härutöver och som en reflektion på din ärendebeskrivning ska det noteras att du har ett avtal. Låt vara att det inte har manifesterats i skrift, men att ett hyresavtal har träffats med fastighetsägaren i fråga och att det har löpt under de senaste sju åren är otvetydigt. Det föreligger nämligen inga formkrav för den här typen av avtal varför dessa kan ingås muntligt, skriftligt och konkludent, det vill säga underförstått eller genom parternas ageranden (jfr 12 kap. 2 § 1 st. JB).
I jordabalken sägs det att bostadshyresgäster har rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och andra därmed jämförliga åtgärder. Minskar därigenom lägenhetens bruksvärde har hyresvärden rätt till ersättning för skadan (12 kap. 24 a § 1 st. JB). Motsatsvis skulle man då kunna tro att ett ökat bruksvärde föranlett av hyresgästens förbättrande (standardhöjande) åtgärder leder till en ersättningsskyldighet för hyresvärden. Så förhåller det sig emellertid inte, om inte någonting annat specifikt skulle ha avtalats mellan parterna. Men utifrån din ärendebeskrivning finns det ingenting som tyder på att så är fallet. Det som kan konstateras är du skulle svara för 75 % av installationskostnaden om 15 tkr. I övrigt synes det mesta vara helt oreglerat varför alla meningsskiljaktigheter kopplat till fibern måste lösas på frivillig väg alternativt genom en domstolsprocess. Det ska för övrigt förtydligas att innebörden av begreppet lägenhet skiljer sig något från det vardagliga språkbruket och omfattar i det här sammanhanget även hus eller delar av ett sådant (se definitionen i 12 kap. 1 § 1 och 3 st. JB)
Min bedömning är dessvärre ditt ärende framstår som tämligen svårlöst utan hyresvärdens goda vilja. Generellt gäller att den värdestegring som sker på ett hyresobjekt, antingen genom fastighetsägarens försorg eller genom andra personers åtgärder, i normalfallet tillfaller den förstnämnde. Exempelvis berättigar normalt sett inte en av hyresgästen genomförd köksrenovering till någon ersättning.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Utan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter, avtalsinnehållet och vad som exakt har uttalats mellan dig och hyresvärden har jag svårt att kommentera ditt ärende ytterligare. Låt oss därför diskutera detta vidare i lugn och ro över telefon.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig nu på fredag den 16/4 kl 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
