Är flugor ett dolt fel?
För 5 år sedan köpte jag under sommaren ett hus. Första hösten efter att jag flyttat in så upptäckte jag att ett rum på övervåningen (med stora fönster) var helt FULLT av flugor. De kommer fram en period under våren och en period under hösten varje år. Periodernas längd varierar, nu i höst har det pågått i ca 2 månader hittills. Problemet är att det är såpass mycket flugor att jag känner att jag inte kan använda min övervåning som jag vill under dessa perioder. Vi snackar alltså hundratals VARJE dag. Tanken slog mig häromdagen att jag kanske inte värderat huset lika ifall jag vetat om det här innan köpet. Och jag undrar nu, mest av ren nyfikenhet, är detta något som skulle kunna räknas som ett dolt fel? Har säljaren någon skyldighet att berätta om skadedjur. Mest troligt har ju problemet funnits redan innan jag köpte huset.
Lawline svarar
Hej Anna!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Jag tolkar din fråga som att du undrar om skadedjur i form av flugor kan anses som ett dolt fel. Jag förstår också att du köpte huset för fem år sedan samt att du upptäckte problemet redan efter ett par månader. Du nämner också att du slagits av tanken att huset kanske inte var värt så mycket som du betalade för det. Jag kommer först förklara vad ett dolt fel är. Efter det kommer jag reda ut om du skulle kunna kräva prisavdrag från säljaren. Reglerna om detta finns i jordabalken (JB).
Dolt fel
Vad som är ett dolt fel regleras i JB 4 kap. 19 §. Där sägs att en fastighet är felaktig om den avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Köparen har en långtgående undersökningsplikt som innebär att köparen står risken för alla fel som kunde ha upptäckts vid en sådan besiktning som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick (JB 4 kap. 19 § andra stycket). Särskilt fastighetens ålder påverkar hur många fel en köpare förväntas tåla. I ett hovrättsfall ansågs inte rötskador och insektsangrepp vara fastighetsfel eftersom byggnaden var 170 år gammal (RH 1997:22).
Undersökningsplikten kan sägas omfatta allt som man kan se, höra eller lukta sig till utan att bryta upp några väggar. Just flugor är ofta svåra att upptäcka då de inte bygger några bon inomhus utan istället lägger sina larver i marken. Min bedömning är därför att förekomsten av flugor inte omfattats av din undersökningsplikt.
Frågan blir då om du "med fog kunnat förutsätta" att din vind inte skulle varit full med flugor. Det här är svårt för mig att bedöma. Om huset ligger i ett område som ofta har många flugor (t.ex. nära en bondgård) kanske du inte kunnat förutsätta flugfrihet. Dock så beskriver du att vinden är i det närmaste obrukbar under hösten. Förutsatt att huset du köpt är avsett för året-runt-bruk kan det argumenteras för att alla delar av huset ska kunna användas året runt. Alltså har du med fog kunnat förutsätta att inte vara störd av en stor mängd flugor under hösten.
Det kan alltså mycket väl vara så att flugorna är ett dolt fel. De omfattas inte av din undersökningsplikt och du har med fog kunnat förutsätta att din vind inte är full av flugor på hösten.
Reklamationsplikt
Huvudregel
När en köpare upptäcker ett fel måste hon reklamera felet till säljaren inom skälig tid (JB 4 kap. 19 a §). Jag förstår det som att du inte har reklamerat felet på fem år. Fem år är inte skälig tid.
Undantag
Det finns dock ett undantag från reklamationsplikten. Om säljaren har handlat i strid mot tro och heder så kan köparen vänta längre tid än "skälig tid" med att reklamera (JB 4 kap. 19 a § andra stycket). Du säger att säljaren måste vetat om situationen med flugorna. Att som säljare undanhålla information om ett dolt fel man känner till skulle kunna anses som handlande i strid mot tro och heder (jfr. NJA 2017 s. 1195 p. 17 i HD:s dom).
Om säljaren anses ha handlat i strid mot tro och heder (vilket det inte är helt säkert att en domstol skulle anse då kraven är ganska högt ställda) har du alltså längre tid på dig än "skälig tid". Du kan dock inte vänta hur länge du vill utan allt för lång passivitet leder ändå till att du förlorar din rätt mot säljaren. I NJA 2017 s. 1195 ansågs 4,5 år inte vara för lång tid att vänta med en reklamation vid handlande i strid mot tro och heder. Det fallet rörde dock köp av 1430 hektar skog för 70,5 miljoner kronor, vilket HD ansåg gav köparen lång tid på sig att utreda hur stor skadan var innan han var tvungen att reklamera. Ditt fel är betydligt enklare än så och det är därför ganska osannolikt att fem år skulle anses som en godtagbar reklamationstid, även om säljaren skulle ha handlat i strid mot tro och heder.
Sammanfattning
Det är alltså möjligt att mängden flugor är ett dolt fel. Du har dock med största sannolikhet försuttit din reklamationsplikt och därför förlorat rätten att göra felet gällande mot säljaren.
Jag hoppas du har fått svar på din fråga!
Vänliga hälsningar
