Är flerfamiljshus en privatbostadsfastighet eller en näringsfastighet?
Hej!
Jag och min man köpte för ett år sen en villa som är klassad som 1-2 familjshus och har beskattats som privatbostad. Villan är sedan tidigare ombyggd till tre lägenheter, alltså snarare radhus än villa. Villan har total boyta 216m2 varav vi själva bor i lägenheten på 86m2. Vi har försökt läsa på om vi kan fortsätta att hyra ut villan som privatbostad, eller om fastigheten behöver klassas om till näringsfastighet. Informationen är emellertid tvetydig och svårbegriplig och vi undrar därför om ni kan hjälpa oss att reda ut det. Det vi fått till oss är att ett småhus ska vara inrättat till bostad för en till två familjer (i nuläge hyr vi ut två delar, alltså tre familjer medräknat oss). För ett 2- familjshus bör vi enligt skatteverket använda mins 40% av den totala boytan, vilket vi gör. Villan har även en källare som till större delen används av oss. Jag läste på domstol.se att om man hyr ut fler än två lgh anses man bedriva näringsverksamhet. Enligt detta skulle vår bostad klassas som privatbostad. Läste även på skatteverket om tröghetsregeln. Om det nu är så att vi behöver klassa om fastigheten så har vi vad jag förstått två år från inköpsdatum (dec 2019) på oss att utföra ändringen?
Tacksam för hjälp!
Med vänlig hälsning
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
För att besvara din fråga kommer jag använda mig av inkomstskattelagen (IL).
Privatbostadsfastighet och näringsfastighet
En fastighet är antingen en privatbostadsfastighet eller en näringsfastighet (2 kap 13-14 § IL). För att en fastighet ska klassificeras som en privatbostadsfastighet krävs dels att fastigheten vid fastighetstaxeringen klassificeras som småhusenhet. Vidare ska småhuset definieras som en privatbostad. En privatbostad är ett småhus som helt eller till en övervägande del (mer än 50%) används för permanent boende eller som fritidsbostad för ägaren eller närstående till ägaren, eller är avsedd att användas som sådan bostad (2 kap 8 § IL).
Precis som du skriver gäller för tvåfamiljshus, att småhuset till väsentlig del ska användas eller avses att användas för eget eller närståendes boende. Enligt förarbeten menar man med väsentlig del 40 %. Det har sedan bekräftats i rättspraxis att dessa 40 % avser ytan.
Däremot är definitionen av ett tvåfamiljshus att det ska vara inrättat till bostad åt två familjer. Om jag förstår din fråga rätt är huset inrättat till bostad åt tre familjer, varför min bedömning är att det inte kan räknas som ett tvåfamiljshus. Det betyder att det inte räknas som privatbostadsfastighet. De fastigheter som inte räknas som privatbostadsfastighet är näringsfastigheter (2 kap 14 § IL).
Tröghetsregeln
Tröghetsregeln innebär att om det inträffar något som gör att en bostad hos samma ägare inte längre ska räknas som privatbostad, ska den ändå räknas som privatbostad under det kalenderår då ändringen sker och det följande året, om inte ägaren begär annat (2 kap 11 § IL). Detta betyder att om förhållandena ändras på sådant sätt att det egentligen är att anse som en näringsfastighet, så kan omklassificeringen skjutas upp.
Att ni byggt om bostaden till tre lägenheter kan vara en sådan händelse som gör att tröghetsregeln blir aktuell. I så fall innebär det att fastigheten ändå kommer räknas som privatbostadsfastighet det året ni byggde om samt året efter.
Sammanfattning
Jag tycker det låter som att er fastighet räknas som en näringsfastighet och därför ska omklassificeras, samt att tröghetsregeln är aktuell. Min rekommendation är ändå att ni ringer Skatteupplysningen, de bör kunna besvara hur ni ska gå till väga.
Hoppas du känner att du fått svar på din fråga!
Med vänliga hälsningar,
