Är felkopplad va-anslutning ett dolt eller upptäckbart fel?

2021-05-02 i Fel i fastighet
FRÅGA
Hej!Har en fråga gällande vatten- och avloppsanslutning till det kommunala och där det har skett en miss av entreprenören som växlat mellan kopplingarna felaktigt. Anslutningen till kommunala vatten och avloppet skedde för över 12 år sedan och huset har bytt ägare sedan 1,5 år och kommunen uppdagade detta för några månader sedan och kräver åtgärd snarast, på vem tillfaller detta då säljarna inte hade någon aning om detta tidigare?
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!

Utredning

Din fråga rör fast egendom och vilka fel som kan göras gällande mot tidigare fastighetsägare. Fast egendom är jord, som är indelad i fastigheter (1 kap. 1 § jordabalken, JB). Till fastigheten kan finnas tillbehör såsom t.ex. byggnader. Möjligheten att åberopa fel vid fastighetsköp gäller inte bara byggnader utan även marken, störningar från omgivningen och dylikt.

Vid köp av fastighet har man som köpare en långtgående undersökningsplikt innebärande att säljaren inte ansvarar för ett fel om det är upptäckbart. Man brukar ha som utgångspunkt att om en på området normalt bevandrad lekman skulle ha kunnat upptäcka felet vid en tillräckligt noggrann undersökning är felet upptäckbart; då får man som köpare själv stå för det. Om denne tillräckligt kunnige lekman inte skulle ha kunnat upptäcka felet är det dolt och säljaren ansvarar. Om fastigheten inte stämmer överens med vad köparen och säljaren avtalat eller om den avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet finns en rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet (4 kap. 19 § JB). Vad som sägs om undersökningsplikten gäller oavsett om köparen undersökt fastigheten eller ej (det handlar således inte om köparen faktiskt upptäckt felet utan om det borde ha upptäckts). Är felet att räkna som ett dolt fel ansvarar säljaren, om vederbörande inte friskrivit sig. Normalt sett tar man som köpare in en besiktningsman inför ett fastighetsköp för att ha möjlighet att upptäcka eventuella fel.

I det fallet du beskriver finns det sådant som talar för att det rör sig om ett dolt fel. Om felet var upptäckbart kan det inte åberopas, var det inte upptäckbart kan det däremot röra sig om ett dolt fel. Om man som köpare misstänker att det kan föreligga fel utökas undersökningsplikten. Skulle det exempelvis finnas en frän lukt i en bostad på fastigheten kan det krävas en djupare undersökning för att lokalisera varför. Även om undersökningsplikten är omfattande och långtgående finns det givetvis gränser. Som exempel från praxis har i ett rättsfall ett svårtillgängligt kryputrymme ansetts besiktningsbart (NJA 1980 s. 555) medan undersökningsplikten i ett annat rättsfall inte omfattade ett stängt vindsutrymme (NJA 1984 s.3). Det är, utifrån hur du beskriver det, tänkbart att felkopplingen av rören är ett dolt fel. Min bedömning är dock med viss reservation då jag inte vet hur kopplingen ser ut och hur tillgänglig den är. Om det för att felet skulle vara upptäckbart krävdes att marken grävdes upp och kopplingen kontrollerades ligger det sannolikt inte inom köparens undersökningsplikt. Säljarens skyldighet för dolda fel föreligger i tio år efter att köparen tillträtt fastigheten (4 kap. 19 b § JB).

Min bedömning är enbart gjord utifrån det du beskrivit. I ditt fall är det något oklart om du är köpare eller säljare. Oavsett vilket, för det fall att du inte kommer överens med din motpart, är min rekommendation att du anlitar en jurist som företräder dig. Juristen kan göra en djupare utredning av omständigheterna, argumentera för din sak och även företräda dig i domstol om det skulle vara att ni inte kommer överens.

Önskar du hjälp från en av våra jurister på Lawline juristbyrå är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.

Med vänliga hälsningar,

Dennis Lavesson
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Fel i fastighet (453)
2021-05-08 Fel i fastighet
2021-05-03 Dolt fel i fastighet och friskrivningsklausul
2021-05-02 Är felkopplad va-anslutning ett dolt eller upptäckbart fel?
2021-04-30 När föreligger ett dolt fel?

Alla besvarade frågor (92166)