Är en kompensationsklausul vid fastighetsöverlåtelse giltig?
Min undran är om följande avtal gäller juridiskt. Min far har sålt fastigheten för drygt ett år sedan och hävdar nu att avtalet inte längre gäller och vill inte ge mig några pengar fast min mor har sagt till. Både min far och mor lever däremot så har de som bevittnat gått bort.
Avtalet är formulerat så här;
Avtal
Härmed överenskommet att (min fars namn) helt löser ut (min mors namn) från fastigheten (fastighetens beteckning) med 40.000:- i allt för ett.
Gällande lån övertages av (min fars namn).
Fastigheten skall enbart ägas av (min fars namn) och om den försäljes skall belopp överstigande 40000:- till 50% tillfalla dottern (mitt namn).
(Min mors namn) äger rätt att vid tillfälle så så är lämpligt bebo fastigheten.
Ovanstående godkännes till alla delar.
Stockholm den 18/7 1971
Fars underskrift. Mors underskrift
Ovanstående namnteckningar bevittnas.
Vittnes underskrift Vittnes underskrift
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Frågor om fastigheter regleras i jordabalken. När det handlar om fastigheter så går det inte alltid att avtala om vad man vill, det finns nämligen vissa tvingande regler eller formkrav som måste följas för att ett avtal om fastighetsöverlåtelse ska vara giltigt.
Överlåtelse av fastighet
Fastighetsköpeavtal är ett formavtal, vilket innebär att vissa minimikrav måste vara uppfyllda för att avtalet skall överhuvudtaget vara giltigt. Formkraven när det gäller köpeavtal eller gåvobrev för fastighet regleras i 4 kap Jordabalken (JB). Enligt 4 kap 29 § JB gäller samma formkrav vid gåva som vid köp av fastighet. Ett köpeavtal/gåvobrev för fastighet måste uppfylla fyra stycken krav för att anses vara giltigt. För det första måste det vara skriftligt. För det andra måste köpeavtalet/gåvobrevet innehålla en upplysning om att säljaren/gåvogivaren överlåter den namngivna fastigheten till köparen eller som just gåva till gåvomottagaren. För det tredje måste det också framgå hur stor del av fastigheten som överlåts. För det fjärde måste både köparen och säljaren, eller gåvogivaren och gåvomottagaren skriva under köpekontraktet eller gåvobrevet.
Vid ett köp måste avtalet bevittnas. När det handlar om en gåva och upprättande av ett gåvobrev för fastighet så krävs det inte att namnteckningarna måste bevittnas för att gåvobrevet ska bli giltigt. Gåvobrevet är giltigt utan bevittning. Men nackdelen av att inte ha haft vittnen närvarande vid upprättande av gåvobrevet är att gåvomottagaren inte kan söka lagfart på fastigheten. För att kunna erhålla lagfart på en fastighet krävs det att gåvogivarens namnteckning har bevittnas av två personer, detta enligt 20 kap 7 § 1 p (JB) samt 20 kap 8 § (JB).
Sammanfattningsvis: Så vad jag kan se i avtalet så är alla fyra formkraven för en fastighetsöverlåtelse uppfyllda oavsett om det skett en gåva eller ett köp.
Villkor vid fastighetsöverlåtelse vid köp
För att ett villkor i en överlåtelse ska vara giltig krävs det till en början att alla uppställda villkor måste vara med i köpehandlingen (se 4 kap 3-4 §§ JB) och att de även ska ingå i köpebrevet, annars så är de att betrakta som ogiltiga.
Skälet till att man är strikt med detta formkravet är att det får betydelse för tredje man. Är villkoret inte intaget i köpeavtalet så är det ogiltigt i sin helhet.
Kompensationsklausul
Villkoret att du ska få en del av vinsten vid försäljning brukar kallas för kompensationsklausul. Ett sådant här avtal om att i framtiden kompensera viss person borde kunna likställas med en form av fordran med villkor om att den förfaller till betalning i samband med försäljning. Det finns inget lagreglerat om det och det finns tyvärr inte så mycket vägledning i praxis och i doktrin om vad som gäller angående kompensationsklausuler. (se NJA 1932 s. 133 - rättsfallet är gammalt och svårbegripligt men kan ändå ge en viss vägledning)
Den generella uppfattningen om kompensationsklausuler är att en sådan klausul är giltig om den har intagits i överlåtelsehandlingarna och formkraven i övrigt är uppfyllda, vilket de verkar vara i detta fallet.
Sammanfattningsvis
Enligt min bedömning verkar avtalet och kompensationsklausulen vara giltigt och med stor sannolikhet skulle du vinna framgång i domstol om du yrkar på ersättningen enligt avtalet. Den här avtalskonstruktionen där tredje man (du) tillförsäkras en självständig rätt enligt avtal mellan två parter benämns tredjemansavtal och har enligt praxis ansetts som giltiga.
Jag rekommenderar dock att kolla upp i fastighetsregistret om det har skett en överlåtelse enligt avtalet och lagfart blev beviljad på fastigheten i samband med överlåtelsen när avtalet skrev. Är det bara ett avtal och inte inskrivet hos inskrivningsmyndigheten så kan det bli svårare att vinna framgång.
Hoppas det var svar på din fråga
Med vänliga hälsningar
