Är det fråga om en gåva när givaren kräver betalt? Och vad gäller vid kvittning?
Vi är fyra syskon som många år tillbaka äger ett fritidshus tillsammans. För över 10 år sedan startade vi ett gemensamt konto från vilket räkningar (för driften) till fastigheten skulle betalas och har gjort så sedan dess. Överenskommelsen (muntlig) var att varje ägare en gång i månaden skulle föra in en fjärdedel av den uppskattade driftkostnaden. Det tog ett par år (och upprepade påminnelser) för samtliga att göra detta regelbundet - vilket innebär att två av ägarna ligger efter i sina överföringar. Detta har påtalats ett par gånger utan att de gjort en min. Vi andra två är de som fått stå för deras kostnader eftersom vi för in den minsta möjliga kostnaden för driften. Nu vill de två med skuld till driftkontot bli utköpta genom att få ett visst vederlag mot att vi andra två får deras andelar genom ett gåvobrev. I detta står det att om de inte fått hela vederlagt till fullo inom en viss tid återgår gåvan (och ansökan lämnas in till tingsrätten om att fastigheten ska säljas på exekutiv auktion). Huskontot hör till huset, inget annat är sagt. Vi ska inom kort ställa ett krav på att de ska betala in sin skuld för driftkontot annars drar vi den på vederlaget. Bevisläget för deras skuld gentemot oss/kontot är sannolikt god men främst stärkt genom deras överföringar. Frågan är: Är gåvan fortfarande giltig även om vi drar av vad de är skyldiga för driften? Det är vår enda chans att nolla deras skuld.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB). Glädjande är att du också har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål hanteras dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar.
Inledande hållpunkter
En gåva kännetecknas av en konstaterad förmögenhetsöverföring som skett frivilligt där givaren med gåvoavsikt har överfört ett värde till mottagaren. Brister det i någon av de här delarna utgör transaktionen inte en gåva. Det gåvorekvisit som brukar vålla störst tolkningsproblem i rättstillämpningen är gåvoavsikten. Om gåvan i själva verket ges för någon typ av utförd prestation eller om gåvans mottagande är villkorad med en på förhand bestämd motprestation kan gåvoavsikt hos givaren i många fall inte anses föreligga. Slutsatsen i det här fallet torde bli att gåvobrevet kommer att få karaktären av ett sedvanligt överlåtelseavtal och närmare bestämt ett köpeavtal och detta eftersom ni ska betala för "gåvan". På det skatterättsliga området har Högsta förvaltningsdomstolen (HFD) redogjort för principen om rättshandlingens verkliga innebörd, vilken i klartext innebär att parternas rubricering aldrig ensamt kan ligga till grund för hur ett rättsförhållande ska definieras. I rättsfallet RÅ 1998 ref. 19 kom den principen till uttryck vari HFD uttalade att man framförallt ska se till avtalets faktiska innehåll och inte enbart till hur parterna har benämnt rättshandlingen. Att exemplet ovan är hämtat från praxis på skatterättens område är oväsentligt. Det HFD anför i den nyss nämnda domen är en allmän rättsprincip som även gör sig gällande inom civilrätten. Annorlunda uttryckt; Rubriceringen är ofta oviktig, dvs. bara för att ni väljer att kalla överlåtelsen för gåva blir den inte automatiskt en sådan. Det är som sagt det faktiska avtalsinnehållet som fäller avgörandet.
Köp av fast egendom, vad gäller? Och kan er fordran kvittas mot köpeskillingen?
Steg 1 - Överlåtelse av andel i fast egendom. För att ett köp av fastigheten ska bli giltigt krävs enligt 4 kap. 1 § 1 st. JB att vissa formkrav är uppfyllda. I den nyss nämnda lagparagrafen sägs att köp av fast egendom sluts genom upprättande av en köpehandling som underskrivs av säljaren och köparen. Vidare gäller att handlingen ska innehålla en uppgift om köpeskilling och förklaring av säljaren att egendomen överlåts på köparen. Med andra ord fordras för köpets giltighet 1. Ett skriftligt avtal innehållande parternas underskrifter, 2. Information om priset och 3. En av säljaren gjord överlåtelseförklaring. Fastighetsköp är alltså ett s.k. formalavtal och ovanstående motsvarar de minimikrav som gäller för hur en köpehandling ska utformas. Men adress, fastighetsbeteckning och andelarnas storlek bör naturligtvis också finnas med. Härutöver är det ganska vanligt med dubbla köpehandlingar och då genom bruket av ett köpekontrakt och ett köpebrev. Den senare handlingen upprättas vanligtvis som kvitto på erlagd betalning. Detta är dock inte ett lagstadgat krav. Men de tre förstnämnda villkoren måste däremot vara uppfyllda för att överlåtelsen (köpet) ska bli giltigt varför det kan finnas goda skäl att mycket noggrant studera gåvobrevet. Annars kommer ni inte att kunna få lagfarten beviljad, jfr 20 kap. 6 § JB.
Steg 2 - Lagfartsansökan. I 20 kap. 1 § JB anges att den som med äganderätt förvärvat fast egendom, dvs. en fastighet, ska söka inskrivning av förvärvet (lagfart) inom viss tid. Och 2 § i samma kapitel sägs vidare att lagfart ska sökas inom tre månader efter det att fångeshandlingen upprättades. Med fångeshandling avses den skriftlig handling som visar att en överlåtelse har ägt rum, dvs. att äganderätten övergått på någon annan, vilket styrks av köpehandlingen eller gåvobrevet. Skulle lagfart inte sökas inom den föreskrivna tiden får inskrivningsmyndigheten, Lantmäteriet, förelägga förvärvaren att vid vite fullgöra lagfartsskyldigheten, 20 kap. 3 § JB. Notera att lagfartsansökan och/eller beviljande av lagfart inte omnämns bland formkraven i 4 kap. 1 § JB. Lagfart är endast en formell registrering i fastighetsregistret som bevisar att man äger en fastighet. Men det råder som sagt ändå en skyldighet att alltid söka lagfart som förvärvare.
När det sedan gäller er motfordran kan följande anföras. En kvittning kan vara frivillig, vilket innebär att parterna är överens om att kvittning ska få göras, och den kan vara tvångsmässig, vilket sker genom att en av parterna, genom en s.k. kvittningsförklaring, meddelar att dennes fordran kommer att minskas mot en förestående skuld. Kvittningsrätten är för övrigt inte lagreglerad utan följer av allmänna rättsgrundsatser. Vissa omständigheter måste dock föreligga om ni ska kunna tillgripa kvittningsinstitutet och dessa kommer till uttryck i de allmänna kvittningsförutsättningarna. Samtliga rekvisit måste vara uppfyllda och här gäller följande. Motfordran ska vara gällande, dvs. kunna indrivas vid domstol. Motfordran ska vara mätbar med huvudfordran, vilket innebär att den ska avse samma myckenhet (exempelvis pengar). Motfordran måste också vara förfallen till betalning. Och motfordran och huvudfordran ska enligt huvudregeln vara ömsesidiga, alltså gälla samma parter. Det får inte finnas en tredje part och huvudfordrans karaktär får inte utesluta kvittning. Men huruvida kvittning är möjligt i dagsläget (i skrivande stund) är för mig ovisst, men på sikt torde det inte vara några problem.
Notis: HFD styr rättspraxis på förvaltningsrättens område och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar HFD så kallade prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (förvaltningsrätter och kammarrätter) informellt har att följa. HFD hette tidigare Regeringsrätten varför äldre domar kan ha refererat som börjar på "RÅ".
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Utan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det svårt att göra en adekvat bedömning. Låt oss därför ta allting i lugn och ro under vårt kommande telefonsamtal.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig nu på torsdag den 30/12 kl 18.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
