Är det fel på fastigheten om det saknas dränering, och vem ska i sådana fall stå för felet?

2019-08-31 i Fel i fastighet
FRÅGA
Hej !Vi sålde en stuga för en månad sedan.Vid besiktiningen upptäcktes en skada under huset som led till köket under vasken.Försäkrningen skickar en firma på plats .Den som kom och gjorde besiktningen skrev i sin rapport att den skada var gjort av skadedjur och att det är ingen fukt.När vi sålde huset så kom vi överens angående hur mycket skulle kosta att fixa skadan.Vi gick ner i priset så de skulle fixa skadan.Efter en månad skriver ägaren till oss att när byggmanen öppnade golvet upptäcktes fukt och mögel under .Som det ser ut huset saknar dränering men det är ingenting vi hade tänkt på , två besiktnings män som har varit där har inte upptäckt att det saknas dränering plus att ingen som har sagt nånting om fukt.När vi sålde huset har vi inte sagt till nya ägaren att huset har dränering.Nya ägare vill att vi ska betala för dränering och renovera hela husets golv eftersom fukten hade sprit sig vidare. Vi har inte skrivit några villkor i avtalet mer än det att vi sänker priset för att de ska åtgärda skadan.Kan de tvinga oss att betala för dränering?Kan de tvinga oss att betala för renoveringen av golvet från hela huset?Kan de ångra köpet?Jag ser fram emot att ni svarar så fort ni kan !Tack på förhand!
SVAR

Tack för att du vänder dig till Lawline!

Fastighetsköp regleras i jordabalken.

När en fastighet säljes har köparen rätt att kräva en viss standard på fastigheten. Om fastigheten inte uppfyller denna standard är det fel på fastigheten i köprättslig mening. Hur bestäms då denna standard? Om köparen och säljaren har avtalat om det skick köpobjektet ska ha är alla avvikelser från avtalet ett fel i rättslig mening (4 kap 19 § första stycket JB). Om avtalet däremot inte säger något om vilken standard fastigheten ska uppnå, eller om en specifik del av fastigheten inte behandlas i avtalet, ska fastigheten vara i det skick som en köpare i största allmänhet har anledning att förvänta sig av en byggnad med hänsyn till dess ålder m.m. I lagen pratar man om att fastigheten ska stämma överens med vad köparen med fog kan förutsätta gällande den specifika fastigheten (4 kap 19 § första stycket JB).

Är det fel på fastigheten?

Att ett hus saknar dränering behöver inte i och för sig betyda att det är fel på byggnaden i köprättslig mening. Inte heller att huset belastas av mögel och fukt behöver alltid räknas som ett fel. Med hänsyn till husets ålder, och vad man brukar kunna förvänta sig av den aktuella hustypen ska en bedömning göras. Ni ska självklart argumentera för att det inte är fråga om ett fel. Om stugan är från 70 eller 80 talet så var det nämligen så att man ofta byggde utan dränering, varför köparna i så fall inte haft fog att förutsätta att dränering skulle finnas (Se 4 kap 19§ andra stycket JB). Alltså: Om det är så att huset är från 70 eller 80 talet kan man med beaktande av dess ålder slå fast att huset inte avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta, det är alltså inte fråga om ett fel. Med tanke på att husen från den tidsåldern inte alltid har dränering går det att argumentera för att viss fukt till följd av att dränering saknas inte heller är ett köprättsligt fel.

Om man ändå kommer fram till att det rör sig om ett fel, vem ansvarar för felet?

Köparens undersökningsplikt:

Köparen av en fastighet har en absolut undersökningsplikt. Köparen får nämligen stå för fel som är upptäckbara, oavsett om denne har undersökt fastigheten eller inte (4 kap 19 § andra stycket JB). Den nu nämnda regeln fördelar ansvaret mellan köparen och säljaren, köparen får stå för upptäckbara fel och säljaren får stå för dolda fel. När man bedömer om felet har varit upptäckbart brukar man prata om att en normalt bevandrad och erfaren lekman ska kunna upptäcka felet för att det ska räknas som just upptäckbart (Se prop. 1989/90:77 s.41). Det är alltså aktuellt att göra en bedömning om skadorna i fastigheten har varit dolda eller upptäckbara för att få veta vem som ska stå för skadorna.

Två besiktningsmän har varit på plats och undersökt, men inte hittat några tecken på fukt. Emellertid är det enkelt att genom ritningar undersöka om huset har dränering eller inte. Det klarar en lekman av. Om köparen under sin granskning av ritningarna hade upptäckt att det saknas dränering kan hade det till och med kunnat vara aktuellt att bryta upp en del av golvet, och göra en grundligare undersökning innan köpet. Min bedömning är därför att felet inte har varit dolt under dessa omständigheter. Det innebär att köparna står för kostnaderna.

Detta var en liten genomgång av vad som gäller, och hur min bedömning ser ut. Eftersom jag inte har alla fakta rekommenderar jag att ni kontaktar någon av våra jurister på Lawline för att få ytterligare hjälp med ärendet.

Med vänliga hälsningar

Elin Lindgren
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Fel i fastighet (377)
2019-12-11 Köparens undersökningsplikt enligt jordabalken
2019-12-09 Jag sålde ett hus, nu visar det sig att den hade fuktskador, jag har en överlåtelseförsäkring,vad gäller?
2019-12-08 Fel i fastighet - påföljd?
2019-12-04 När är fel i fastighet ett dolt fel?

Alla besvarade frågor (75516)