Är det faktum att den nyproducerade bostadsrättens yttre tak inte är besmyckat (sedumgräs) att anse såsom fel i bostadsrätt?
<p>Hej, jag behöver hjälp med en fråga som gäller kontrakt vid köp av en nyproducerad lgh. Jag och min fru har köpt en lgh i ett parhus i fjällen och enligt kontrakt så är dom beräknade att vara klara 4e kvartalet 2018. Nu fick ett mail där dom har gett oss besiktningsdatum samt inflyttningsdatum. Men även att taken inte kommer att vara klara på alla husen då det ska vara sedumgräs tak. Det betyder då att dom kommer fortsätta att klä taken till våren. Vad har vi för rätt när dom inte byggt klart husen, även om sedum gräs är för utsmyckning. Det kan ju bli så att dom behöver montera ställning runt husen igen. Kan man hålla in en del av pengarna tills dom åtgärdat alla taken. Eller finns det andra saker man kan kräva då dom inte uppfyllt sina åtaganden. </p><p>Mvh</p>
Lawline svarar
<p>Hej!</p><p>Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!</p><p>Det tycks inte – av frågeställningen att döma – som att det är fråga om försening av tillträdet. Av denna anledning avser jag istället utreda huruvida det du nämner avseende sedumtaket kan vara att anse såsom fel i bostadsrätten. Det kan dock noteras, att vore det fråga om försenat upplåtelseavtal, vilket försenat tillträde till lägenheten, innebär det att man kan häva köpet (jfr. https://lawline.se/answers/vid-forseningar-i-en-nyproducerad-bostadsratt-kan-koparen-hava-forhandsavtal).</p><p><b>Tillämplig reglering</b></p><p>Vid köp av nyproducerad bostadsrätt upprättas inte ett köpeavtal, utan ett upplåtelseavtal mellan köparen och bostadsrättsföreningen. Detta medför att varken konsumentköplagen eller köplagen tillämpas vid upplåtelse av nyproducerade bostadsrätter. Istället aktualiseras det konsumentskydd som återfinns i bostadsrättslag (1991:614) (BRL). Utgångspunkten vid en bedömning avseende påföljder med stöd i bostadsrättslagen, är vad som föreskrivs av det upplåtelseavtal som du tecknat med bostadsrättsföreningen.</p><p><b>Lägenhetens skick vid upplåtelsen - </b><b>fel i bostadsrätt</b></p><p>Lägenhetens skick vid upplåtelse regleras i 7 kap. 1-2 §§ BRL. I 1 § stadgas att "när lägenheten skall tillträdas första gången efter en bostadsrättsupplåtelse, skall föreningen tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Detta gäller om inte något annat har avtalats." Lägenheten ska alltså tillhandahållas i ett <b>allmänt brukbart skick</b>, det vill säga, ett skick som uppfyller den allmänna uppfattningen i orten, förutsatt att man inte vid upplåtelsen särskilt avtalat om avvikelser. Uppfyller inte lägenheten denna allmänna standard har bostadsrättshavaren enligt 7 kap. 2 § BRL rätt att avhjälpa bristen på föreningens bekostnad om inte styrelsen gör det efter tillsägelse. Kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål, eller underlåter styrelsen att efter tillsägelse avhjälpa bristen, så snart det kan ske, får bostadsrättshavaren, om bristen är väsentlig, säga upp avtalet och frånträda bostadsrätten. Uppsägning görs skriftligt och innebär att bostadsrätten genast tillfaller föreningen, som ska betala skälig ersättning för den (7 kap. 29 § BRL).</p><p>Vad som ingår i ordalydelsen av <b>lägenhetens skick</b> avser själva lägenheten och inte utsidan av taket, varför denna bestämmelse inte kan tillämpas.</p><p>Lagen tillhandahåller inte många möjligheter till hävning vid köp av nyproduktion. Bedömningen kan istället göras utifrån det upplåtelseavtal ni ingått med föreningen (som båda parter naturligtvis är förpliktade att följa). Enligt allmänna kontraktsrättsliga principer ska ett avtalsbrott som ger upphov till skada ersättas av den part som orsakat skadan. Frågan blir i sådana fall huruvida det har uppstått någon ekonomisk skada för er. Jag kan inte bedöma detta med de uppgifter du har angivit. Skador skulle exempelvis kunna vara att ni måste ordna annat boende tills byggnationen färdigställs. Det tycks däremot osannolikt, efter utsidan av taket inte bör påverka er möjlighet att bo i lägenheten. Att taket inte färdigställs inom utsatt tid medför alltså inte att lägenheten inte tillhandahålls i allmänt brukbart skick. Såsom nämndes ovan kan inte ens den bestämmelsen tillämpas. </p><p>Förutom bostadsrättslagen regler kan man försöka ogiltigförklara avtal eller vissa avtalsklausuler enligt avtalslagen men det är oftast svårt att få igenom i praktiken och käver domstolsprocess. En annan grund för hävning kan vara om upplåtelsen hade skett i strid med de förutsättningar som angivits i den ekonomiska planen och övriga handlingar som legat till grund för beslut att teckna upplåtelseavtalet, den s.k. förutsättningsläran, men det är svårt att få igenom detta (NJA 1997 s. 5).</p><p><b>Är upplåtelseavtal juridiskt bindande</b></p><p>Ett upplåtelseavtal är bindande (5 kap. 1 § bostadsrättslagen). Väljer du att bryta avtalet kan bostadsrättsföreningen ställa krav på ersättning. Detta kan krävas så länge som avtalet bryts av orsaker som inte är reglerade i BRL. Rätten till ersättningen grundar sig på de extra kostnader som föreningen får för att hitta en ny köpare av bostadsrätten, bland annat kostnader för marknadsföring och försäljning av bostaden. Det kan även innefatta årsavgift som du förväntats betala och liknande kostnader.</p><p><b>Slutsats</b></p><p><b></b>I förevarande fall tycks det inte vara fråga om försening, utan istället fel i bostadsrätt. Eftersom det är en nyproducerad bostadsrätt, ska bostadsrättslagen tillämpas. Utgångspunkten vid bedömningen är vad som föreskrivs av det upplåtelseavtal som du tecknat med bostadsrättsföreningen och bostadsrättslagen. </p><p>Lägenheten ska tillhandahållas i ett <b>allmänt brukbart skick</b>, det vill säga, ett skick som uppfyller den allmänna uppfattningen i orten, förutsatt att man inte vid upplåtelsen särskilt avtalat om avvikelser (7 kap. 1 § bostadsrättslagen). Vad som ingår i ordalydelsen av <b>lägenhetens skick</b> avser själva lägenheten och inte utsidan av taket, varför denna bestämmelse inte kan tillämpas. Skulle en eventuell byggnadsställning medföra att ni inte får tillträde till lägenheten, blir det dock fråga om försening av tillträdet. Får ni tillträde, trots en byggnadsställning, kan detta sannolikt inte ligga till grund för att anse att bostadsrätten inte tillhandahållas i ett allmänt brukbart skick.<br></p><p>Bedömningen får istället göras utifrån det upplåtelseavtal ni ingått med föreningen. Stadgas det i avtalet att utsidan av taket ska vara färdigt, finns det möjlighet att påtala att påföljder kan åläggas upplåtaren av bostadsrätten. I annat fall kan ni inte vidta några särskilda åtgärder och ni är bundna av avtalet.<b></b></p><p>Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se!</p>
