Är avtalets giltighet beroende av köparens användning av köpeobjektet?
Vi sålde vår fastighet med tillträde den 23/5. På tillträdesdagen gjordes dessutom köpet upp och köpeskillingen betalades till oss. Den nya fastighetsägaren (köparen) hade redan den 20/5 (3 dagar innan tillträdet) skrivit hyreskontrakt med kommunen för upplåtelse av HVB-boende. Hyresavtalet är daterat och signerat av båda parter den 20/5. Den nya ägaren hade inte informerat oss om att fastigheten skulle hyras ut. Kan man hävda att avtalet inte gäller?
Lawline svarar
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Så länge formkraven för fastighetsköp är uppfyllda är avtalet giltigt. Formkraven följer enligt nedan:
1) Avtalet ska upprättas i en skriftlig köpehandling.
2) Köpehandlingen ska undertecknas av både säljaren och köparen.
3) Handlingen ska innehålla uppgift om (i) köpeobjektet och (ii) köpeskillingen.
4) Det ska finnas en s.k. överlåtelseförklaring i köpehandlingen.
I jordabalken finns också krav på att särskilt viktiga avtalsklausuler skriftligen ska tas med i köpehandlingen för att de ska bli giltiga (om dessa klausuler avtalats muntligen är de alltså inte giltiga). Dessa klausuler är av följande slag:
1) Återgångsklausuler, dvs. klausuler med villkor som gör köpets fullbordan eller bestånd beroende av en framtida händelse.
2) Klausuler som innebär att säljaren friskriver sig från ansvar för att han är rätt ägare (hemulansvaret).
3) Klausuler som innebär att köparens rätt att förfoga över fastigheten begränsas.
I ditt fall verkar det som att formkraven är uppfyllda och att avtalet därför är giltigt. Som köpare har man ingen skyldighet att tala om vad man ska använda köpeobjektet till, varför man inte kan hävda att avtalet är ogiltigt på den grunden. Om du hade velat begränsa köparens rätt att förfoga över fastigheten (enligt punkt tre) hade du behövt skriva in den klausulen redan i köpehandlingen. Om du vill göra några ändringar eller avtala om några klausuler nu i efterhand måste du och köparen dessvärre vara ense.
Hoppas att du känner att du har fått svar på din fråga. Annars är du välkommen att höra av dig till mig på ni.dekeiser@lawline.se!
Vänliga hälsningar,
