Ansvarsfördelning för fel i fastighet
Hej
Vid en försäljning av en ärvd fastighet anlitade vi ett företag för en överlåtelsebesiktning av fastigheten.
Vi valde det dyraste, mest omfattande alternativet för att vara säkra att det blev rätt.
I besiktningsprotokollet har dom fyllt i alternativet torpargrund på husbeskrivningen,vilket vi inte haft någon anledning att betvivla, eftersom vi inte haft några kunskaper i ämnet.
När fastigheten försålts framkommer av köparna dagen efter tillträde att vid Besiktning av Anticimex att huset står på betongplatta.
Nu kräver köparna oss på ett mycket högt belopp för att dom tycker vi vilselett dom och har tagit det till tingsrätten. Det framgår dock tydligt i protokollet från besiktningsfirman att grunden är riskkonstruktion och bör besiktigas ytterligare..
Vem har rätt?
Mvh
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Bestämmelser om fastighetsköp hittar du i 4 kap. Jordabalken.
Fel i fastighet
Som jag uppfattar din fråga handlar det om att köparna vill göra gällande att huset sålts i strid med köpeavtalet. Den bestämmelse som är aktuell är 4 kap. 19 § Jordabalken om fel i fastighet. Regleringen tar sikte på att en fatighet antingen avviker från det som följer av avtalet, eller att fastigheten avviker från vad en köpare har fog att förvänta sig av fastighetens skick.
Ifall det av köpekontraktet felaktigt har framgått att huset står på betonggrund trots att det i verkligheten handlar om en torpargrund är det alltså fråga om att fastigheten avviker från det som följer av avtalet. Det handlar alltså om typfall ett i bestämmelsen.
Köpares undersökningsplikt
För att utreda om det föreligger ett fel i lagens mening måste man ta ställning till vissa omständigheter. Köparen har undersökningsplikt för fastigheten, vilket innebär att fel som borde ha upptäckts vid en undersökning av fastigheten inte får åberopas som fel.
Undersökningsplikten sträcker sig olika långt beroende på fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständighet vid köpet. Utgångspunkten är att det som en kunnig och noggrann person hade kunnat finna vid en underökning inte ska anses vara ett fel. Det innebär inte automatiskt att köparen behöver anställa en besiktningsman, även om detta vanligtvis gör att köparen lättare fullgjort sin undersökningsplikt. Om det finns omständigheter vid köpet som tyder på fel ökar undersökningsplikten.
Det framgår inte av din fråga hur klart eller på vilket sätt det har angetts för köparen vad som står i protokollet. Ifall köparen har uppmärksammats och varnats om att er besiktningsfirma ansett att grunden kräver en mer ingående undersökning, skulle detta kunna innebära att köparens undersökningsplikt har utökats avseende husgrunden.
På motsvarande sätt kan en säljares uttalanden ibland bidra till att undersökningsplikten minskar, t. Ex. genom att säljaren ger garantier eller motsvarande försäkrande utfästelser.
Vidare ansvarar säljaren alltid för fel som inte är upptäckbara, alltså s.k. dolda fel. Köparen ansvarar motsatsvis för fel som kunde upptäckas vid en undersökning som genomförts av en kunnig och noggrann person. I praxis har det klargjorts att utgångspunkten för ansvarsfördelningen är att det inte ska krävas att köparen river delar av huset för att fullgöra sin undersökningsplikt.
Bedömning
Utgående från den information som framgår av din fråga gör jag följande bedömning. Köparen har inte rätt att göra fel gällande, ifall de fått ta del av besiktningsprotokollet och uppmärksammats om att husgrunden utgör en riskkonstruktion, innan köpet gjordes. Genom att det av protokollet framgår att husgrunden är bristfällig, har undersökningspilkten utökats i detta avseende. Visserligen har besiktningsfirman felaktigt angivit att det är fråga om en betongplatta och inte en torpargrund, men eftersom köparen redan uppmärksammats om att grunden i övrigt var i behov av vidare undersökning torde inte den felaktiga benämningen utgöra en sådan garanti som skulle minska undersökningsplikten.
Köparen borde alltså ha klargjort för sig om husgrundens beskaffenhet innan köpet genomfördes. Även det faktum att besiktningsfirman som köparen anlitade efter köpet, upptäckte felet bara en dag efter tillträde, antyder att det inte var fråga om en omfattande eller komplicerad undersökning. Köparen hade även kunnat anlita besiktningfirman innan köpet genomfördes för att försäkra sig om grundens beskaffenhet. Enligt min mening handlar det om ett fel som köparen hade kunnat upptäcka och ska därför även bära ansvaret för felet.
Vänligen,
