Ansvarsfördelning vid fel i fastighet
Hej.
Jag har ett ärende gällande ett dolt fel jag har hittat i mitt hus jag köpte i somras.
Jag har hittat en inmurad källare under huset som är vatten fyllt. Det är alltså ett separat hus på tomten som ska vara ett spa. Där står även en värmepump som är i bruk.
Denna källare finns ej med i objektbeskrivningen och säljaren påstår sig inte vetat om den. Dessvärre läcker de in vatten och vatten ledningarna är inte kopplande någonstans.
Detta upptäckte jag då jag anlitande en firma som kom och grävde upp min tomt och upptäckte denna källare. Grävningen och nya vatten rören gick på 37.000kr.
Problemet nu är att det läcker in vatten varje gång de regnar. Brunsvatten och jag behöver dränera källaren dagligen.
Balkar att hålla upp golvet har även möglat och behöver bytas ut. Sedan behövs en lucka att komma upp och ner för att slippa lyfta upp sten golvet jag sågat upp varje gång.
Allt finns bevis på.
Jag har kontaktat säljaren som säger "vi ses i rätten" och de verkar ej ha någon dolda fel försäkring. Inget de kan svara på iallafall.
Jag har även kontaktat mäklare som säger "jag tar ingen ställning"
Detta måste väl vara ett doltfel??
Med vänlig hälsning,
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Din fråga rör faktiska fel i fastighet i förhållande till dolt fel. När det gäller fast egendom är jordabalken tillämplig, lagen hittar du här. Jag kommer att börja med att redogöra allmänt rörande den rättsliga regleringen för att sedan återkoppla till din specifika situation.
Fel i fastighet
Faktiska fel regleras i 4 kap. 19 § 1 st. jordabalken (JB). I bestämmelsen står det föreskrivet att "Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst".
Bestämmelsens formulering innebär att man behöver göra bedömningar angående vad som är normal standard, vad som följer av avtalet sam vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Vad som är normal standard i fysiskt avseende är svårt att ange, då fastigheten alltid är ett unikt köpeobjekt. Vad som är normal standard påverkas av en mängd faktorer, framförallt vilken typ av fastighet det rör sig om. I praxis och doktrinen är uppfattningen att det ska till ganska mycket innan man kan säga att standarden i visst avseende är så låg eller så annorlunda att ett abstrakt fel föreligger. Ett krav som torde vara uppfyllt är att det rör sig om en avvikelse som betyder något för fastighetens marknadsvärde. Den relevanta tidpunkten för felbedömningen är köpet. Felet måste således ha funnits vid köpet. Dock påverkas bedömningen även av 2 st. i bestämmelsen som föreskriver att köparen har undersökningsplikt. Jag återkommer till det.
Vid ett faktiskt fel är säljaren vidare bara skadeståndsskyldig om felet eller förlusten uppkommit på grund av hans vårdslöshet.
Dolt fel och ansvarsfördelningen:
Vid faktiska fel har köparen däremot en undersökningsplikt vilket innebär att sådana fel som har upptäckts eller borde ha upptäckts saknar betydelse, vilket framgår av 2 st. Det är en absolut undersökningsplikt i den mening att köparen får stå för sådana fel som är upptäckbara, oavsett om han undersökt fastigheten elelr ej. Det rör sig helt enkelt om en ansvarsfördelning regel, säljaren ansvarar för dolda fel och köparen får själv stå för upptäckbara fel. Undersökningsplikten bedöms således på det sättet att man i efterhand tar ställning till om felet var möjligt att upptäcka av en tillräckligt kunnig lekman som gjort en tillräckligt noggrann undersökning. Man utgår från en s.k okulär undersökning. Dvs man utgår från att felet ska gå att se. Men att man ser ett symtom på ett fel kan vara tillräckligt för att utöka undersökningsplikten. Undersökningsplikten kan även reduceras genom att säljaren ger lugnande besked.
Det är alltså bara fel som bedöms som dolda fel som köparen kan åberopa. Felet är alltså relevant för att det inte kunnat upptäckas. Säljarens eventuella vetskap saknar däremot betydelse för bedömningen av om felet är upptäckbart eller dolt.
Upplysningsplikt:
Säljaren kan i vissa situationer bli fel ansvarig på grund egen vetskap, trots att felet varit upptäckbart. Viktigt att trycka på är att säljaren inte har någon generell upplysningsplikt.
Sammanfattningsvis:
Som jag redogjort för är fastigheter ett unikt köpes objekt, vilket gör att det är svårt att göra en bedömning angående vad som omfattas av din undersökningsplikt, av säljarens upplysningsplikt, om det är ett dolt fel eller om du möjligen kan få skadestånd på grund av försummelser från säljarens sida. Skadeståndsgrunden är aktuell i mycket begränsad utsträckning, och då krävs det att säljaren haft vetskap om felet vilket inte verkar vara klarlagt i ditt fall.
Jag hoppas att du fick vägledning, även om jag inte kunde ge dig ett direkt svar.
Med vänliga hälsningar
