Ansvarar säljaren eller köparen för fel på infiltrationen?
Hej jag sålde ett hus förra året, huset är byggt 1994 och infiltrationen samtidigt. Efter tillträdet i Juni 2018 var kommunen och besiktade infiltrationen och sa att den inte fungerade som den skulle. Köparen hade en besiktningsman som besiktade huset innan köp. Ingen besiktning av avloppet gjordes. Nu undrar jag om det räknas som dolt fel eller borde köparen ha gjort en besiktning. MVH
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du undrar om det fel som kommunen hittade på infiltrationen i huset du sålde förra året kan räknas som ett dolt fel, eller om köparna skulle ha upptäckt detta vid sin besiktning. Reglerna kring fel vid fastighetsköp hittar du i Jordabalkens 4 kap 19 §. Mycket av det som finns att säga om dolda fel har dock utvecklats genom praxis från Högsta domstolen. Jag har hänvisat till några av de rättsfallen nedan, med förkortningen NJA, så att du kan söka upp dem om du vill läsa mer.
I mitt svar kommer jag börja med att gå igenom de allmänna reglerna om fel vid fastighetsköp, därefter kommer jag att redogöra för köparens undersökningsplikt och fördelningen av ansvaret för fel. Slutligen kommer jag att gå in lite på frågan om huruvida säljaren har någon upplysningsplikt och om detta kan påverka din situation.
Allmänt om fel i fastighet
Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet, eller om den avviker från uppgifter i annonser, fastighetsbeskrivningar eller muntliga preciserade uppgifter som lagts fram under förhandlingarna så föreligger ett konkret fel. Om fastigheten på något annat sätt avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta föreligger istället ett abstrakt fel. En objektiv, abstrakt bedömning görs av vilken standard köparen har kunnat förvänta sig. Ju äldre byggnaden är, desto mindre utrymme finns för felansvar hos säljaren.
Dessa felregler är i stort dispositiva, vilket innebär att säljaren alltså kan friskriva sig från ansvar i avtalet med köparen. En säljare kan dock inte genom en generell friskrivning göra sig fri från ansvar för dolda fel, vilka jag kommer gå in på nedan.
Köparens undersökningsplikt och fördelningen av felansvaret
Vid fastighetsköp har köparen en så kallad undersökningsplikt. Denna plikt innebär dock inte att köparen måste göra en undersökning innan köpet, utan plikten fungerar mer som en ansvarsfördelningsregel för eventuella fel i fastigheten. Fel som ska upptäckas av köparen om denne gör en ordentlig undersökning av fastigheten svarar köparen för, medan fel som inte ens ska kunna upptäckas vid en sådan undersökning är så kallade dolda fel, vilka säljaren ansvarar för.
I regel krävs att felet ska ha kunnat upptäckts av en "bevandrad och erfaren lekman", vilket innebär en relativt kunnig privatperson. Det krävs alltså inte att en professionell besiktningsman genomför undersökningen, om köparen själv besitter tillräcklig kunskap. Med det sagt så är det fortfarande köparen som ansvarar för felet som ska upptäckas vid en undersökning. Om besiktningsmannen slarvar genom att missa ett fel ett fel som en kunnig lekman kan förväntas ha upptäckt, så är det alltså köparen som ansvarar för felet ändå.
Hur långt sträcker sig egentligen undersökningsplikten? Undersökningsplikten kan vara normal, utökad eller reducerad.
- Normal: Undersökningsplikten omfattar allt som är möjligt att konstatera med syn, lukt, känsel och hörsel. Svårtillgängliga utrymmen, såsom kryputrymmen, omfattas av plikten (NJA 1980 s. 555), men ingrepp i byggnad eller mark behöver i regel inte göras (se till exempel NJA 1975 s. 545 angående diffusionsspärr, NJA 1979 s. 790 angående sjunkbrunn eller NJA 1984 s. 3 angående slutet vindsutrymme)
.- Utökad: Om det finns symptom på byggnaden, exempelvis lukt, fuktfläckar eller liknande, utökas undersökningsplikten för köparen. Gränsen kan också förskjutas om säljaren ger varnande besked. Om besiktningsmannen gjort påpekanden i protokollet utökas också undersökningsplikten för köparen.
- Reducerad: Om det rör sig om konkreta fel reduceras undersökningsplikten kraftigt, eller så faller den helt och hållet bort. Detta gäller exempelvis om säljaren försäkrat att någonting är i sin ordning eller på något annat sätt gjort en utfästelse om fastighetens skick som sedan inte visar sig stämma.
Om det fanns indikationer på att infiltrationen inte fungerade som det skulle så är det möjligt att felet inte ska klassas som dolt. Undersökningsplikten hade då blivit utökad, viket sker när det finns symptom på fel som i och för sig inte kan uppfattas genom syn, hörsel, känsel eller lukt. Om det däremot hade krävts att besiktningsmannen hade behövt gräva upp marken för att undersöka rören eller göra ingrepp i byggnaden för att upptäcka felet ska det bedömas ha varit dolt och då är det du som säljare som ansvarar för felet.
När det gäller dolda fel så saknar säljarens goda tro betydelse. Denne är ansvarig för att avhjälpa felet oavsett om felet var känt eller inte.
Huruvida säljaren har upplysningsplikt om fel denne känt till
Jag får uppfattningen från din fråga att du inte kände till att det var något fel på infiltrationen när du sålde fastigheten, men jag tänkte att jag ändå vill nämna något om säljarens upplysningsplikt om fel som denne känner till innan försäljningen men inte upplyser köparen om.
Frågan om säljarens upplysningsplikt överhuvudtaget existerar har varit omstridd. Utgångspunkten hade länge varit att säljaren inte hade något som helst ansvar att upplysa om fel i fastigheten som denne känner till. HD uttalade dock i ett rättsfall från 2007 (NJA 2007 s. 86) att en säljare kan bli ansvarig för ett fel denne känt till, trots att felet varit upptäckbart och alltså omfattades av köparens undersökningsplikt. Detta rättsfall är dock väldigt kritiserat och kan inte sägas ha förändrat rättsläget nämnvärt mycket. Utgångspunkten lär därmed fortfarande vara att säljarens vetskap om fel saknar betydelse då det är köparens undersökningsplikt som fördelar ansvaret.
Säljarens vetskap om ett fel kan få betydelse om denne gjort en generell påföljdsbeskrivning, det vill säga genom ett avtal med köparen helt friskrivit sig från ansvar för eventuella fel, då det rent avtalsmässigt kan bli fråga om ett svikligt förfarande från säljarens sida. Upplysningsplikten blir därför aktuell vid generella och totala friskrivningar från påföljder för dolda fel i fastigheter, för att säljaren inte ska ges möjlighet att agera illojalt och begränsa sitt ansvar för dolda fel som hen känt till.
Sammanfattningsvis
Det är alltså köparens undersökningsplikt som drar gränsen för ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare för fel i fastigheten. Om felen skulle ha upptäckts vid en undersökning gjord av en "bevandrad och erfaren lekman" så ansvarar köparen för felen, men om det krävs ett ingrepp i mark eller byggnad för att felet ska upptäckas anses felet vara dolt – och då ansvarar säljaren för att åtgärda felet eller kompensera köparen. Finns det däremot symptom på det dolda felet, exempelvis konstig lukt eller fuktfläckar som indikerar att något inte står rätt till, då måste köparen undersöka saken vidare för att gå fri från ansvar.
Huruvida du eller köparen ska stå ansvaret för felet på avloppet är därför väldigt beroende av omständigheterna i din specifika situation. Rent generellt skulle jag dock säga att om det inte finns något som antyder på att det är något fel på avloppet så omfattas det inte av köparens undersökningsplikt, eftersom kan tänka mig att besiktningsmannen i sådana fall hade behövs göra ingrepp i fastigheten.
Om du och köparen är av olika åsikt kring hur felet bör bedömas, och det hela utvecklas till en tvist där du krävs på ersättning eller skadestånd, skulle jag rekommendera att du tar hjälp av en professionell jurist som kan företräda dig. Lawline har duktiga jurister som du kan ta hjälp av om du skulle önska. Om du vill att jag förtydligar något i mitt svar, eller är intresserad av ett prisförslag från vår juristbyrå, kan du höra av dig till min mail: natalie.accord@lawline.se.
Med detta hoppas jag att du fått svar på din fråga och önskar dig lycka till i fortsättningen.
Vänliga hälsningar,
