Ansvarar bostadsrättsförening för dränering som orsakar skada på plattsättning och altan?
Min mor flyttade in i en bostadsrätt 2009. Under tiden som hon har bott där har altanen inkl plattläggning renoverats två gånger pga kraftiga sättningar i jorden. Sättningarna beror förmodligen på undermålig dränering och för att altanen/uteplatsen skall kunna användas krävs att man gräver upp och åtgärdar detta på lämpligt sätt samt att plattorna på altanen läggs om.
De två tidigare renoveringar som har gjorts under åren har alltså skett på bostadsrättsföreningens bekostnad. Tyvärr har problemet återkommit och nu har bostadsrättsföreningens styrelse sagt att man inte kommer att åtgärda detta utan att det är upp till varje bostadsrättsägare. Problemet med sättningar berör för övrigt ett antal bostadsrätter i området.
Med tanke på att dräneringarna är något som berör själva fastigheten är det rimligt att detta är något som föreningen skall hålla i. Det verkar inte rimligt att varje enskild bostadsrättsägare skall se till så att dräneringen fungerar? Vad är det som gäller i ett sådant här fall?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag kommer redogöra för det huvudsakliga ansvaret i bostadsrättsföreningar av lägenheter, ansvar för åtgärder i bostadsrättsfastighet och huruvida det finns någon annan grund för bostadsrättsföreningen att undkomma ansvar. Slutligen fastställs en slutsats och rekommendation. Angående ansvar är det reglerat i bostadsrättslag (1991:614) (BRL).
Vem ansvarar för vad i en bostadsrättsfastighet?
Beträffande bostadsrätter är huvudregeln att bostadsrättsföreningen ansvarar för allt yttre underhåll, såsom tak, trappuppgångar, fasader, källarutrymmen och dylikt (7 kap. 4 § BRL) och bostadrättshavaren åläggs ansvar för sin egen lägenhets skick (det så kallade inre underhållet), om inte annat har bestämts i stadgarna (7 kap. 12 § BRL). Till en lägenhet anses ingå rummens golv, väggar och tak, inredningen i rummen, glas och bågar i fönster, samt lägenhetens inner- och ytterdörrar. Förvisso anges i 7 kap. 12 § 1 stycket BRL, att mark, om sådan ingår i upplåtelsen, omfattas av bostadsrättshavarens ansvar. I detta fall är det emellertid fråga om dränering, som genomfördes av föreningen vid uppförandet av byggnaden.
Underhållsskyldighet för dränering
Innebörden av bostadsrättshavarens underhållsskyldighet är att denne, förutom sedvanligt underhåll såsom målning och tapetsering, även ska svara för reparationer och avhjälpa mer omfattande skador i lägenheten, vare sig dessa uppkommit genom dennes eget vållande eller på annat sätt (SOU 1988:14 s. 153 f.; jfr NJA 2006 s. 732 och NJA 2007 s. 709). Observera att detta bara gäller "inom lägenheten". Bostadsrättshavarens ansvar för det inre underhållet kan dock inskränkas i stadgarna (SOU 2000:2 s. 147). Inget hindrar således att föreningen åtar sig att svara för samtliga utrymmen i huset. Bostadsrättshavarens ansvar får dock inte utvidgas till att avse annan del av huset än den egna lägenheten. Detta följer av praxis, såsom Svea hovrätts dom den 16 mars 2012 i mål T 9101-11, vari fastställdes, att ett stadgevillkor som anger att ansvaret för det inre underhållet omfattar balkonger och takterrasser, inte anses som en tillåten utvidgning av underhållsansvaret. Detta bör även omfatta altan och plattsättning. Detta bör heller inte anses vara, som ovan nämndes, mark, i det avseendet att bostadsrättsinnehavaren ska kunna åläggas att ansvara för den.
Innebörden av 7 kap. 12 § BRL är således, att bestämmelsen anger de yttre ramarna för bostadsrättshavarens ansvar för lägenheten. Bestämmelsen är sålunda tvingande på så sätt, att bostadsrättshavaren inte genom stadgeföreskrifter kan åläggas ett längre gående ansvar i detta avseende.
Sammanfattningsvis så är det föreningen som ska betala för dräneringsarbetet och bostadsrättsinnehavarna ska inte stå för sådana kostnader, varken med stöd av lag eller stadgar.
Kan föreningen kräva att bostadsrättsinnehavaren ändå ska ansvara?
I vissa fall kan föreningen utkräva skadestånd av bostadsrättsinnehavare. För att skadestånd ska kunna utkrävas måste föreningen kunna visa att skadan orsakats av bostadsrättshavarna genom vårdslöshet eller försumlighet. Detta framkommer av 2 kap. 1 § skadeståndslag (1972:207), "Den som uppsåtligen eller av vårdslöshet vållar personskada eller sakskada skall ersätta skadan."
Vanligtvis begås en skadeståndsgrundande handling genom vårdslöshet (eller oaktsamt). Man har helt enkelt inte haft den uppsyn eller iakttagit de försiktighetsåtgärder som handlingen kräver. För att någon i bostadsrättsföreningen ska kunna kräva bostadsrättshavarna på ersättning, måste föreningen föra en talan mot var och en. Det går inte att rikta en generell talan mot alla innehavarna, utan föreningen har att visa på oaktsamhet/vårdslöshet av användning av ytorna hos var och en.
Bevisbörda för ersättning
Det är den som påstår att något har hänt som har bevisbördan för detta. Det innebär att bostadsrättsföreningen måste kunna bevisa, att det förekommit försumlighet hos bostadsinnehavarna.
I detta fall, efter vad som anges i omständigheterna, har emellertid inte föreningen möjlighet att utkräva skadestånd av någon av bostadsrättsinnehavarna.
Slutsats
Eftersom bostadsrättsföreningar ansvarar för det yttre underhållet och det inte går att ålägga bostadsrättsinnehavare ansvar med stöd av lag eller stadgar för sådant underhåll, ska i detta fall bostadsrättsinnehavarna inte ansvara för att åtgärda dräneringen. Detta ansvar åvilar föreningen. Bostadsrättsinnehavaren i detta fall tycks inte ha agerat vårdslöst eller försumligt, varför denne inte kan åläggas skadeståndsskyldighet.
Rekommendation
Jag rekommenderar att ni kontaktar föreningens styrelse och underrättar dem om vad vi fastställt i detta skede. Skulle de i fortsättningen inte vilja vidta åtgärder, rekommenderar jag att ni kontaktar en jurist som kan bistå er ytterligare.
Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se!
Vänligen
