Ansvar vid köp av fast egendom

2015-02-19 i Fel i fastighet
FRÅGA
Hej!Vi har sålt ett hus i år där nu köparna hör av sig om att 4 elradiatorer inte fungerar samt att justeringsknappen inte fungerar på vissa av de andra. Dessa radiatorer är 40 år gamla och nu kräver de att alla ska bytas ut och att vi ska betala för detta. Vi var villiga och ersätta för de som inte fungerar med nya elradiatorer ca 1000 kr/st men de vill ha för alla då de är gamla + hantverksarbete totalt 42.000 kr påstår dem och om vi inte går med på detta så kommer de att gå vidare med en stämning hotar dem med. Vad gäller för detta? Ingår inte det i deras undersökningsplikt att kolla upp det? Vi kände inte till detta då enbart min far bodde där och han satte inte igång alla element utan bara i de rum han var mest i.Tacksam för ett snabbt svar. Mvh
SVAR

Hej och tack för din fråga!

Vid köp av fast egendom har köparen en långtgående undersökningsplikt. Denna innebär att de krav som ställs på en köpare är höga. Som köpare måste man vid köpet göra en noggrann undersökning av fastigheten för att upptäcka eventuella fel. Undersökningsplikten kan i vissa fall och under vissa förutsättningar bli något mindre omfattande. Ett exempel är om säljaren genom en tydlig utfästelse garanterar ett visst skick på en del av fastigheten och ingenting annat talar emot detta.

I NJA 1985 s 871 anges att "Byggnadens ålder och skick liksom iakttagbara förhållanden i övrigt […] kan medföra att köparen måste gå längre i sin undersökning än som eljest är erforderligt". I detta fall har köparen underlåtit att undersöka radiatorer som är ca 40 år gamla. Det hade inte varit svårt för köparen att testa om de fungerade och måste därför anses ligga inom köparens undersökningsplikt.

Emellertid så gäller enligt bestämmelsen i 4 kap 19 § JB 1 st 1 p 2 JB att säljaren svarar för fel "om fastigheten avviker från vad köparen med fog hade kunnat förutsätta vid köpet". Det kan vara svårt att fastställa vad köparen med fog kunnat förvänta sig vid köpet. Detta är beroende av flera olika omständigheter som t.ex. byggnadens ålder och fastighetens skick i övrigt.

Klart är att felet ska vara så betydande till sin karaktär att det tveklöst är att betrakta som en avvikelse från det normala vid en jämförelse av liknande fastigheter. Grauers poängterar att avvikelsen verkligen måste betyda något för fastighetens marknadsvärde. I de fall den inte påverkar fastighetens värde i någon större utsträckning, rör det sig inte om ett fel i rättslig mening.

Att det skulle utgöra ett fel som ni hålls ansvariga känns tveksamt i detta fall. Då huset och radiatorerna är väldigt gamla kan köparen i min mening inte förutsätta att alla radiatorer fungerar utan att ha testat dem.

I den mån omständigheterna föranleder att köparen bort räkna med lägre standard, så måste han dock nöja sig med denna. Detta utgör en viktig inskränkning i principen om att köparen har rätt att kräva en normal standard. Bl.a. fel som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning kan innebära att köparen får nöja sig med en lägre standard.

Jag är av åsikten att detta borde falla inom köparens undersökningsplikt och att de därför inte kan åberopa felet nu i efterhand. Om det däremot skulle vara så att det inte anses falla inom undersökningsplikten och att ni därför är ansvariga för felet gäller följande. Enligt 4:19 gäller att om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen. Köparen har därmed rätt att dra av de kostnader som är en följd av att problemet rättas till. Detta innebär självklart inte att köparen har rätt att uppgradera radiatorerna till mycket dyrare versioner utan det handlar snarare om de reparationskostnader som kan uppstå av att anlita någon för att laga radiatorerna.

Jag anser dock att detta ligger inom köparens undersökningsplikt och att ni därför inte är skyldiga att betala något. Hur en tingsrätt skulle döma är dock såklart svårt att svara på men jag anser att era chanser är goda!

Om du undrar över något mer får du gärna återkomma.

Vänligen,

Mikael Stade
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Fel i fastighet (410)
2020-07-30 Fel i fastighet
2020-07-21 Dolt fel i fastighet
2020-07-18 ​Rätt till ersättning för fel i fastighet pga. säljarens försummelse?
2020-07-10 Reklamation av dolda fel

Alla besvarade frågor (82781)