Ansvar för skada i bostad när besiktningsman inte anmärkt på skadan
Hejsan. Vi hyr en lgh som är uppsagd nu. Hyresvärden har gjort en avflyttningsbesiktning som denne godkände. Det jag vet med mig att det är repor i golvet som besiktningsmannen inte anmärkte på. Men jag misstänker att han KAN ha missat dem. Men jag tänker om dom kommer och påpekar detta när vi sedan flyttat ut när dom kollar städningen. Kan de kräva oss på kostanden för att åtgärda/polera dessa? Dom skulle väl i princip kunna påstå att detta uppkommit efter första besiktningen. Men jag har foto på att de varit där långt innan första besiktningen.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
I mitt svar utgår jag från att det är fråga om en hyresrätt som nu är uppsagd.
Tillämplig lag
Med anledning av att ni hyr en hyresrätt blir jordabalkens (JB) 12 kap., även kallad hyreslagen, tillämplig i ert fall (12 kap. 1 § JB).
Hyresgästens vårdnadsplikt under hyrestiden
En hyresgäst omfattas av den s.k. vårdplikten. Vårdplikten består i att hyresgästen är skyldig ta hand om den hyrda bostaden (12 kap. 24 § JB). Vissa skador som uppkommer under hyrestiden kan annars hyresgästen komma att bli ansvarig för (skadeståndsansvariga skador). Motsatsvis innebär det att vissa andra skador inte kan läggas hyresgästen till last (normal slitage).
Skadeståndsansvariga skador och normalt slitage
Den vårdplikt som hyresgästen har kan närmare beskrivas som en skyldighet för hyresgästen att vid nyttjandet av bostaden handla på ett sådant sätt att det inte uppkommer ett större slitage än vad som vanligen kan uppstå. Med andra ord ska hyresgästen vid nyttjandet av bostaden visa den aktsamhet som skäligen kan krävas av en ordentlig person. Det är först då den uppkomna skadan är en följd av hyresgästens oaktsamhet som hyresgästen blir skadeståndsansvarig för skadan. Motsatsvis innebär detta att ifall hyresgästen nyttjar bostaden genom aktsamhet men att det ändå uppstår skada i bostaden så kan inte den uppkomna skadan läggas hyresgästen till last; skadan anses utgöra normalt slitage.
När anses en skada ha orsakats genom oaktsamhet?
Bedömningen om hyresgästen orsakat skadan genom oaktsamhet ska utgå från den avtalade användningen av bostaden. Det innebär alltså att ett oaktsamt agerande för en bostadshyresgäst kan skilja sig från en lokalhyresgäst. Annorlunda uttryckt är normal förslitning ifråga om en bostad inte alltid desamma som för en lokal.
Bevisbörda
För att hyresgästen ska ställas ansvarig för en uppkommen skada krävs det att hyresvärden bevisar att skadan uppkommit under hyresgästens hyrestid. Hyresvärden skulle kunna bevisa att så är fallet genom att denne visar att skadan inte funnits vid en besiktning i samband med hyresgästens inflyttning men att den gjort det vid hyrestidens utgång. Hyresgästen kan trots det frigöra sig från skadeståndsansvar om denne framför sådan bevisning som gör att det är oklart om skadan funnits där före hyresgästens tillträde. Det torde kunna ske genom att hyresgästen exempelvis visar på brister i den besiktning som gjorts av hyresvärden i samband med hyresgästens inflyttning.
Preskriptionstid
Den tid för vilken hyresvärden har rätt att kräva hyresgästen på ersättning till följd av ett lagstridig handlande från hyresgästens sida skiljer sig beroende på om hyresförhållandet upplösts eller pågår. I och med att ni har sagt upp lägenheten så kommer preskriptionstiden för hyresvärdens rätt att kräva dig på ersättning för skadan löpa i två år räknat från avtalets utgång (utgången av uppsägningstiden) (12 kap. 61 § JB).
I ditt fall
Med anledning av att du i din fråga inte förklarar hur reporna ser ut kan det redan nu nämnas att är svårt att göra en helt korrekt bedömning. Men jag kommer i det följande redogöra för vilka typer av repor som vanligtvis anses ha uppstått genom oaktsamhet och vilka som typiskt sett inte anses ha gjort det.
Skadeståndsansvarig skada
I och med att det i ditt fall är fråga om en bostad (jag utgår alltså från att ingen verksamhet bedrivits i bostaden) innebär det att större och/eller djupare repor i golvet bör kunna anses ha orsakats genom oaktsamhet.
I det fallet riskerar ni att bli skadeståndsansvariga för den uppkomna skadan trots att besiktningsmannen inte anmärkt den vid första besiktningen. Detta då ni är under hela hyrestiden ansvariga för skada som uppkommer genom oaktsamhet. Saken skulle möjligtvis te sig annorlunda ifall det i ditt avtal med hyresvärden framgick att skador som visar sig efter besiktning inte är tillåtna att göras gällande av hyresvärden. Om inte en liknande klausul är införd i ditt hyresavtal kan hyresvärden kräva dig på skadestånd givet att det sker inom den ovan nämnda preskriptionstiden på två år. Det kan även tilläggas att vanligtvis har den första besiktning som görs av hyresvärden till syfte att göra så att ni får möjligheten att åtgärda de skador som finns i bostaden utan att behöva betala någon vidare ersättning. Den görs alltså vanligen inte i syfte att friskriva dig som hyresgäst från ansvar för samtliga skador som under hyrestiden uppkommit i din bostad.
Normal förslitning
I motsats till det anförda innebär det alltså att mindre repor i golv bör anses som uppkomna genom aktsamhet och därmed inte utgöra en skadeståndsansvarig skada. Sådana skador anses utgöra normal förslitning och för dessa skador kan ni inte bli skadeståndsansvariga för.
Avslutning
Sammanfattningsvis kan följande konstateras:
- Om det är så att repan ifråga är större och/eller av djupare karaktär så bör ni vara ansvariga för repan i golvet, trots att besiktningsmannen inte anmärkt den. Det kan helt enkelt vara så att denne missat repan. Vad gäller preskriptionen av ett sådant ansvar så är den på två år räknat från hyresavtalets utgång.
- Om repan ifråga är mindre till storlek och/eller inte är djup torde ni inte vara ansvarig för den.
Tveka inte att ställa en fråga på nytt där du möjligtvis klargjort repans storlek och djup!
Med vänlig hälsning
