Anspråk mot dödsbo gällande fel i fastighet

Question

Hej, vi har köpt ett hus och börjat göra lite renoveringar. Under ytan upptäcker vi olika typer av fuskbygge som inte kunnat upptäckas av besiktningsman. Hur är köpt som dödsbo och det finns därför inget doldafel skydd.

Frågan är då, kan man anmäla någon för fuskbygge i efterhand och går det att få någon ersättning av denne i sådana fall?

Huset är byggt 2006.

Tack!

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Bedömningen vid fel på fastighet

Ett fel i fastighet kan föreligga av två grunder. Antingen stämmer fastigheten inte överens med avtalet (inklusive säljarens utfästelser vid t.ex. visning) eller så stämmer fastigheten inte överens med vad som med fog kan förutsättas av köparen, 4 kap. 19 § Jordabalken (JB). Vad man med fog kunnat förutsätta bedöms olika beroende på framförallt fastighetens skick vid köpet.

Vidare finns en undersökningsplikt för köparen. Även här tar man hänsyn till fastighetens skick samt dess normala beskaffenhet (det vill säga byggnadstyp, konstruktion och dåvarande byggnadsstandard etc.) samt omständigheterna vid avtalsförhandlingarna.

Ett fel kan aldrig åberopas om köparen borde ha upptäckt felet vid undersökningen. Jag tolkar detta fall som att det rör sig om dolda fel, eftersom besiktningsmannen inte upptäckte dem. Sådana ska normalt säljaren stå för på ett eller annat sätt.

Märk att det finns en reklamationsfrist för att kunna åberopa ett fel. Reklamation måste göras inom skälig tid (4 kap. 19 § a JB). Du kan heller inte åberopa fel om det gått mer än tio år sedan tillträdet (4 kap. 19 § b JB).

Kan man få ersättning av ett dödsbo?

Ett dödsbo har rättshandlingsförmåga och räknas som säljare. Det kan således ansvara för dolda fel. Ett dödsbo upplöses i regel när arvsskiftet har skett, det vill säga när boets samlade tillgångar har "skiftats ut" till arvingarna (regler om arvsskiftet finns i 23 kap ÄB). Det finns ingen generell tid för när ett dödsbo senast ska skiftas. Ett dödsbo kan i princip existera hur länge som helst.

När dödsboet väl är upplöst svarar det dock inte längre för eventuella anspråk. Det går heller inte att rikta anspråk mot dödsbodelägarna. Detta framgår även av allmänna avtalsrättsliga principer angående att man inte kan rikta anspråk mot någon som inte är part i kontraktsförhållandet. En utomstående part kan inte svara för ett avtal som andra har ingått.

Sammanfattningsvis kan ni inte kräva ersättning från dödsboet om det har upplösts. Inte heller av dödsbodelägarna.