Anskaffningsutgift på ärvd fastighet i två led
Om barn ärver fastighet som deras mor har ärvt av sin far och nu ska säljas - hur får man fram ett anskaffningsvärde?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
OBS: Jag förutsätter att överlåtelsen inte utgör ett blandat fång, dvs. att det inte rör sig om delvis arv och delvis ersättning. Om någon ersättning inte utgått från barnens sida som överstiger taxeringsvärdet på fastigheten (ca 75 % av marknadsvärdet) - så klassas överlåtelsen i vardera fall som arv (RÅ81 1:29)
Utgångspunkter ifråga om beskattning vid arv:
Kapitalvinster är vinster som uppstår på en icke-yrkesmässig grund (t.ex. genom försäljning av fastighet till privatperson) och dessa tas upp till beskattning för säljaren (inkomstskattelagen 1999:1229 44 kap 3 § (IL)). Vad gäller benefika överlåtelser (t.ex. överlåtelse av hus genom arv), utgör inte dessa kapitalvinster och ska därmed inte beskattas hos givaren (8 kap. 2 § IL). Däremot träder då mottagaren in i givarens skattemässiga situation (44 kap. 21 § IL) Det innebär att givarens anskaffningsutgift kommer att vara lika med mottagarens anskaffningsutgift. I detta fall är alltså barnen mottagare och arvslåtaren (modern) är givaren.
Anskaffningsutgift i två led
Avseende fastigheter är anskaffningsutgiften, kort sagt, det köparen betalat för fastigheten. Hur får vi då fram en anskaffningsutgift när givaren (modern) själv ärvt fastigheten från sin far? Jo, i sådant fall går vi ända bak till moderns arvslåtare (hennes fader) och tittar på hans anskaffningsutgift (44 kap. 21 § IL).
Anskaffningsvärdets beräkning är en intressant fråga. När arvstagaren säljer fastigheten, blir hen skattskyldig p.g.a. kapitalvinsten. Den skattskyldige vill då kunna använda ett så högt anskaffningsvärde som möjligt, för att få en lägre kapitalvinst och därmed betala lägre skatt. Huvudregeln, som jag angivit tidigare, är att hen som ärver fastigheten, träder in i den skattesituation som den tidigare ägaren haft. Det innebär exempelvis att om barnens gammelfarfar (förste arvlåtare av fastigheten) köpte sitt hus för 10 000 kr, kommer barnen ha ett anskaffningsvärde på just 10 000 kr.
Fastighetens värdestegring
Det kan vara så, vilket inte är ovanligt, att huset är mycket gammalt och anskaffningsvärdet kommer då vara mycket lågt. Detta till följd av dels inflation, dels utvecklingen på fastighetsmarknaden. Därför finns det en specialregel för fastigheter köpta före 1952. Har barnen då ärvt en så gammal fastighet, kan de som anskaffningsvärde använda ett belopp som motsvarar 150 % av huset taxeringsvärde år 1952. Det innebär att om huset är köpt ex. år 1900, kan en räkna med att 150 % av taxeringsvärdet 1952 är högre än köpeskillingen.
Återkom gärna vid eventuella frågor om hur den sammanlagda skatten beräknas vid försäljning av den ärvda fastigheten.
/Vänligen,
