Anmodan om rättelse vid otillåten andrahandsuthyrning
Hej! Min hyresvärd har skickat mig en anmodan att vidta rättelse rörande andrahandsuthyrning. Rek.brev skickades Dag 1, hämtades ut av mig Dag 7 med innehåll;
"Vi anmodar dig att omgående vidta rättelse och återta lägenheten."
Samma dag mejlade jag dem om rättelse;
"Jag bor själv i lägenheten, ingen andrahandsuthyrning förekommer. Lägenheten har inte varit upplåten i andra hand till annan för självständigt brukande.
Förstår att ni kanske vill följa upp detta med ett hembesök."
Dag 8 svarar hyresvärden: "Vår anmodan om rättelse kvarstår då vi inte delar din uppfattning."
Kan de svara så kort, hur ska vi då gå vidare?
Jag återkopplade samma dag;
"Rättelse har oavsett "ägt rum", det har vidtagits åtgärder. Det är enbart jag som bor i lägenheten och har tillgång till den."
Jag låter därmed inte min kille komma och gå som han vill just nu. Förstår att det i princip kan tolkas som att jag har erkänt att jag gjort fel. Hade jag andra alternativ?
Dag 8+9 går utan svar från värden.
Jag innehar hyreskontrakt sedan 9 år, har inga tidigare klagomål. Jag gissar att någon har sett pojkvän & vänner till mig komma och gå i fastigheten och blivit misstänksam (men inte konfronterat någon av dem).
Jag är skriven på adressen och har inte anmält min kille som inneboende då vi är lika mycket hemma hos honom.
Kan jag kräva info om anklagelserna och rent av tillbakavisa dem?
Hur går man vidare med ett ärende av denna typ?
Tacksam för hjälp!
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till oss med din fråga. Jag förutsätter i mitt svar att du är förstahandshyresgäst på obestämd tid enligt den s.k. "hyreslagen" det vill säga jordabalken (JB) 12 kap.
Utgångspunkten i hyreslagen är att hyresvärdens samtycke krävs om man hyr ut lägenheten i andrahand förutom om hyresnämnden har lämnat tillstånd till det enligt 12 kap 39 – 40 §§ JB. Hyresrätten kan förverkas och då har hyresvärden rätt att säga upp hyresgästen då en hyresgäst utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten eller annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad hos hyresvärden eller hyresnämnden, enligt 12 kap 42 § 1 st. 3 p. JB. Du ska alltså utan dröjsmål vidta rättelse eller ansöka om tillstånd att hyra ut i andrahand om du nu hyr ut i andrahand vilket du inte verkar göra.
Om hyresrätten sägs upp till förverkande har hyresvärden rätt till skadestånd. Om hyresgästen sägs upp på grund av förverkande har hyresgästen alltså inte rätt till förlängning. Hyresrätten är inte förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse enligt 5 st. ovan nämnda bestämmelse.
Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses i 42 § första stycket 3 p. men sker rättelse innan hyresvärden har sagt upp avtalet, kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten på den grunden. Detta gäller dock inte om hyresrätten är förverkad på grund av särskilt allvarliga störningar i boendet. Hyresgästen får inte heller skiljas från lägenheten om hyresvärden inte inom två månader från det han erhöll vetskap om förhållande som avses i nämnda stycke under 3 sagt till hyresgästen att vidta rättelse, enligt 43 § 1 st. Anmodan ska skickas med rekommenderat brev enligt 63 § JB.
Om du blir uppsagd till följd av förverkande ska det framgå ur uppsägningen enligt 12 kap 8 § JB. Hyresrätten är inte förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. Du ska skriftligt motsätta dig uppsägning i detta fall.
Eftersom förverkande är en besittningsbrytande grund för uppsägning enligt 12 kap 46 § 1 st. 1 p. har hyresrätten inte rätt till förlängning och då ska hyresvärden hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom en månad från hyrestidens utgång om ni hamnar i tvist om uppsägningen för att du inte accepterar uppsägning, enligt 12 kap 49 § JB. Om detta inte görs är uppsägningen ogiltig förutom om hyresgästen frivilligt flyttar ut. Tvist om hyresrättensförverkande prövas i allmän domstol.
Din hyresvärd har skyldighet att inom en månad inom en månad från att tiden för rättelse gått ut hänskjuta tvisten till hyresnämnden om denne menar att du otillåtet har hyrt ut lägenheten i andrahand. I princip har din hyresvärd anklagat dig för avtalsbrott gällande hyreskontraktet genom att skicka en anmodan om rättelse grunden är "otillåten upplåtelse". Om ärendet kommer till hyresnämnden måste hyresvärden bevisa att du bedrivit otillåten andrahandsuthyrning om du bestrider hyresvärdens påstående. Det är bra om du själv kan skaffa exempelvis vittnesbevisning om att du bott i lägenheten m.m. samt andra omständigheter som styrker ditt påstående.
Rekommendation
Eftersom du riskera att förlora ditt hyreskontrakt och ditt boende rekommenderar jag att du anlitar en jurist som bistår dig i tvisten mot hyresvärden om du blir uppsagd på grund av förverkande. Du bör inte frivilligt flytta ut om du får en uppsägning från hyresvärden utan hyresvärden måste ta tvisten till hyresnämnden.
Eftersom du inte olovligen hyrt ut lägenheten i andrahand föreligger det enligt min mening ingen grund för förverkande på grund av otillåten uthyrning av lägenheten. Det är bra att du i ditt svar angett att det är du som bor i lägenheten och att ingen otillåten upplåtelse förekommer. Du kan fråga hyresvärden om vad de har för grund för att påstå att du olovligen har hyrt ut lägenheten till någon utomstående, i annat fall kommer hyresvärdens grunder att tas upp vid en tvist om förverkande och då kommer du kunna ta del av informationen och bemöta den.
Om du vill anlita en av Lawlines Jurister eller har en fråga angående mitt svar, kan du mejla mig, jessica.konduk@lawline.se
Vänligen,
