Anmodan om rättelse vid bostadsrätt
Hej! Jag äger en bostadsrätt med min sambo. Den 16/11 fick jag ett rekommenderat brev från föreningens förvaltare med en "rättelseanmaning" - det första meddelandet i ärendet som jag fått. Brevet är otydligt och är därför svårt att referera. Jag uppmanas vidta rättelse genom ta bort växter/material på uteplatsen som hindrar flytt av en spaljé. (Växterna planterades delvis innan föreningen bildades, delvis ca 2010.) Föreningen hotar med att begära handräckning av Kronofogden om jag inte lyder senast 1/12. Dessutom hotas jag med vräkning. Förvaltaren har ännu inte angett vilken regel som skulle ha brutits, men i brevet står att uteplatsen förvaltas av styrelsen och att varje ingrepp kräver styrelsens tillstånd.
Flytten av spaljén är avsedd att förminska uteplatsen. Vi anser att föreningens uteplatser hör till lägenheterna inom existerande avgränsningar. Vi har bl.a. hela tiden haft hand om skötseln; att plantering skulle kräva tillstånd finns inte i reglerna. Ett tidigare försök från styrelsen 2012 att flytta gränsen i samband med byte av spaljéer slutade med att den nya spaljén till slut sattes där den gamla stått.
1) Vi anser att anmaningen är grundlös, men hur stoppar vi deadline 1/12? 2) Kan styrelsens hot om vräkning ses som trakasserier el.dyl? 3) Vi vill styrka vår rätt till uteplatsen i befintlig utformning. - Underlag finns. Vi är villiga att gå vidare efter expresstjänsten.
Lawline svarar
Hej.
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Din fråga är fastighetsrättslig och regleras av föreningens stadgar, bostadsrättslagen (BRL) och lagen om ekonomiska föreningar.
7 kap BRL reglerar bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter. Kapitlet tar både störningar i 9 § och förverkande i 18 §. En bostadsrättshavare som missköter sig kan i vissa fall bli uppsagd/avhyst. Nyttjanderätten till bostadsrätten har förverkats. De förverkandegrunder som finns anges i 7 kap. 18 § BRL. Uppräkningen är uttömmande vilket innebär att en bostadsrättshavare inte kan bli av med sin lägenhet av andra skäl än vad som anges i lagen. En bostadsrättshavare måste dock som huvudregel först få chans att ändra sitt beteende innan uppsägning får ske. Rättelseanmaningen bör skickas med rekommenderat brev. Den boende behöver då inte hämta ut brevet, föreningen har gjort tillräckligt genom att skicka det rekommenderade brevet. Bostadsrätten kan inte förverkas om det som ligger bostadsrättsinnehavaren till last är av ringa betydelse enligt 7 kap 19 § BRL men se även 20 - 25§§ beroende på vad som motiverats i brevet du nämner.
En bostadsrätt innebär att du har en nyttjanderätt att använda en bostad som ägs av föreningen. Om det framgår i ditt köpekontrakt att du har rätt att använda uteplatsen fritt kan den ses som tillhörande till bostaden. Du måste även se om föreningens stadgar innehåller fler bestämmelser om skötsel m.m. av uteplatser. Föreningens medlemmar måste även rätta sig efter beslut tagna på föreningsstämman.
Det är föreningens stadgar som bestämmer vad som är den enskildes ansvar och vad som är föreningens. Många föreningar har en fastighetsskötare som även kan ta ansvar för visst inre underhåll. Detta anges i stadgarna. Enligt 7 kap. 4 § BRL är bostadsföreningen skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, så länge inte en skada beror på bostadsrättshavarens vårdslöshet eller försummelse. Detta innebär att styrelsen kan bli skadeståndsskyldig mot bostadsrättshavare om underhållsskyldigheten försummas.
Det vanliga är att föreningen ansvarar för: fasader, yttertak, trapphus och hissar, vatten- och avloppsstammar, marken runt huset, tvättstugor, källare o vind, elledningar samt värmesystemet. Bostadsrättsinnehavaren ansvarar vanligen för "lägenhetens inre underhåll" som exempelvis: tapeter, målning, golv, vitvaror i köket och tvättmaskin i lägenheten. Om inte annat står i föreningens stadgar.
Svar
1) Huruvida föreningens anmodan om rättelse är grundlös eller inte beror på anledningen bakom att de vill flytta på växterna och spaljen. Är det nödvändigt för något slags underhåll av fastigheten som ligger på föreningens ansvar så är det inte en grundlös begäran eftersom föreningen har ett ansvar att underhålla fastigheten enligt lagen. Det finns inget formkrav på en rättelseanmaning. Det är däremot viktigt att anmaningen är så tydlig som möjligt och noggrant beskriver vad som ligger bostadsrättshavaren till last, dels för att bostadsrättshavaren ska ha en möjlighet att ändra sitt beteende dels för att det enbart är det som anges i rättelseanmaningen som kan ligga till grund för en eventuell uppsägning. Föreningen ska i rättelseanmaningen beskriva så utförligt som möjligt vilka störningar eller dylikt som har ägt rum.
2) Om störningen är en verklig störning kan hot om vräkning inte ses som trakasserier Om hoten är av brottslig karaktär kan ni göra en polisanmälan. Enligt BRL kan man förverka sin bostadsrätt vid exempelvis störningar förutsatt att dessa inte är ringa som man inte rättat. Ifall man förverkar sin bostadsrätt har man naturligtvis rätt till ekonomisk kompensation för bostadsrättens värde men man kan bli skadeståndsskyldig till föreningen.
3) Om ni vill styrka er rätt till uteplatsen samt att begäran om flytt av spaljen inte står i strid med föreningens underhållskyldighet enligt BRL måste ni granska föreningens stadgar, eventuella stämmobeslut, ert köpekontrakt och att anledningen till anmaning att flytta spaljén inte är en legitim orsak.
Ni kan vända er till Bostadrättsnämnden som är en privat tvistlösningsnämnd som bistår i tvister mellan bostadsrättsföreningar och enskilda medlemmar. Ni kan även ta en tvist till allmän domstol. Om ni vill ta tvisten vidare rekommenderar jag att ni anlitar en jurist som går igenom ovan nämnda handlingar och bedömer er chans att vinna noggrannare samt för bistånd vid tvisten.
Om ni vill anlita en av våra jurister kan du mejla mig jessica.konduk@lawline.se
Hoppas att svaret gett er vidare vägledning!
Vänligen,
