Ändring av villkor för hyresrätt
Vi bor i hyresrätt och till denna har vi en trädgård på cirka 200 m2.
För cirka 3 år sedan lämnade vi in en ansökan om att få sätta upp ett staket/plank i bortre änden av trädgården.
Denna blev skriftligen godkänd av värden och vi har därefter byggt och fortsatt att sköta om trädgården (enl. kontrakt).
Nu planerar hyresvärden att bygga en ny garagelänga som planeras inskränka på vår trädgård och vi tvingas ta bort vårt staket, våra planeringar och övrigt som finns i den delen av trädgården.
Vi flyttade till lägenheten för dess möjligheter till lek och umgänge i trädgården, nu ställs vår tillvaro på ända och vi tycker det känns orimligt att hyresvärden kan "lägga beslag" på en yta som ingår i vår bostad helt utan vidare. 1. Har hyresvärden lagligt stöd att överta en yta som ingår i hyresgästens bostad/kontrakt (utan överenskommelse med hyresgästen)?
2. Har vi som hyresgäst lagligt stöd att vägra att vår trädgård blir reducerad eller på annat sätt modifierad till följd av att hyresvärden projekterar nybyggnation av garage?
3. Med hänsyn till svar på fråga 2; kan vi begära hyresreducering om vi inte har lagligt stöd enligt ovan och/eller ekonomisk ersättning med tanke på material och arbetskostnader som vi genomfört.
4. Vilka andra möjligheter kan ni identifiera i ärendet som vi kanske själva missat?
Vi vill att Lawline svarar på våra frågor och hänvisar till stödjande lagtexter för vår sak alternativt för tidigare domar i likande fall.
Lawline svarar
Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga! Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.
Tillämplig lag
Hyra av bostad regleras i 12 kap. jordabalken (JB). Även skadeståndslagen (SKL) och brottsbalken (BrB) kommer att beröras.
Kan hyresvärden överta en yta som ingår i hyresrätten?
Vad som ingår i er hyresrätt är beroende av det avtal som finns. Hyresvärden har ingen rätt att i efterhand självständigt ändra avtalet och minska er hyresrätt, oavsett om det handlar om ytor inne eller ute. Detta är ingenting som finns stadgat i lag utan någonting som är baserat på allmänt avtalsrättsliga principer. Med andra ord kan man inte själv ändra ett ingånget avtal utan vidare.
Vill hyresvärden eller hyresgästen att hyresvillkoren skall ändras, skall han skriftligen meddela detta till motparten. Om överenskommelse inte kan träffas, har han rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren. Ansökan får göras tidigast en månad efter det att meddelandet lämnats till motparten (12 kap. 54 § JB). För att er hyresvärd ska ha rätt att lägga beslag på marken krävs det således att denne skriftligen meddelar er om sina krav. Om ni då motsätter er detta måste han/hon ansöka om ändringen hos hyresnämnden.
Om hyresnämnden skulle godkänna ändringen (det vill säga att er hyresrätts yta minskar) har ni rätt till nedsättning av hyran, eftersom ni då måste avstå en del av er ursprungliga hyresrätt (jfr 12 kap. 11, 16 och 54 § JB). Skulle tvisten hänskjutas till hyresnämnden bör ni därför i samband med detta framställa ert krav på skälig nedsättning av hyran. Hyran ska då fastställas till ett skäligt belopp (12 kap. 55 § JB). Vid bedömningen av vad som är skäligt ska man jämföra den aktuella hyresrätten med andra, jämförbara, hyresrätter på orten. Eftersom hyresrätten i ert fall skulle minska i storlek faller det sig därför också naturligt att vad som är en skälig hyra minskar i motsvarande mån.
Skadestånd
Om vi ponerar att ni motsätter er att ta ner staketet och hyresvärden på eget bevåg gör detta, utan att först ha fått ett godkännande av hyresnämnden, så kan ni ha rätt till skadestånd. Detta på grund av att hyresvärden då med uppsåt orsakar er en sakskada (2 kap. 1 § SKL). Det kan dessutom klassificeras som brottet skadegörelse att ta bort och förstöra någons staket (12 kap. 1 § BrB).
Sammanfattning och råd
Hyresvärden kan inte ensidigt välja att minska er hyresrätts trädgård. Vill hyresvärden ändra villkoren i ett ingånget avtal ska han/hon meddela er detta skriftligen och, om ni motsätter er ändringarna, ansöka om villkorsändring hos hyresnämnden. Skulle hyresnämnden godkänna ändringen har ni rätt att begära nedsättning av hyran. Som svar på er fråga har ni således laglig rätt att motsätta er att hyresrätten minskas, men det kan hända att ändringen ändå kommer genomföras om hyresnämnden godkänner den.
Skulle er hyresvärd inte respektera ovan förklarade tillvägagångssätt och själv ta ner staketet kan ni väcka en skadeståndstalan mot honom/henne och även anmäla honom/henne för skadegörelse. Är ni medlemmar i hyresgästföreningen kan de bistå med hjälp under tvistens gång. I annat fall kan det vara en bra idé att ta hjälp av en jurist om ärendet går vidare till hyresnämnden. För detta ändamål kan jag varmt rekommendera en av våra duktiga jurister hos Lawlines juristbyrå. Är ni intresserade av detta eller om ni har några frågor om mitt svar får ni gärna kontakta mig på Julia-Saga.herhold@lawline.se.
Hoppas att ni fick svar på er fråga och stort lycka till!
Med vänlig hälsning,
