Andrahandsuthyrning vid arbete på annan ort

2019-11-20 i Hyresrätt
FRÅGA
Hej,Jag har en lägenhet som jag hyrt ut i 4.5 år pga arbete utomlands. Nu har jag bett om att få förlänga uthyrningen med ytterligare ett år men har fått avslag av min styrelse.Min situation är att jag jobbar i en smal bransch med en ganska specifik tjänst och det finns få jobb i Stockholm (eller resten av sverige för den delen), gissningsvis anonseras det ut 2-3 stycken per år. Min avsikt är att flytta hem nästa vår och jag är i samtal med en potentiell arbetsgivare men den tjänsten är aktuell först -21. Så av denna anledning vill jag hyra ut lght ytterligare ett år för att få tid att hitta en lämplig tjänst hemma.Som det ser ut nu måste jag sälja lägenheten bara för att köpa en ny om ett drygt år när jag flyttat hem vilken känns otroligt onödigt. Utöver detta har vi haft ett stambyta där alla lägenhetsägare bads att bekosta badrumsrenoveringen (ca 130k) personligen, så det känns extra tråkigt att inte få någon nytta av detta (mitt badrum var redan nyrenoverat så ingen värdeökning) samt passade på att göra lite andra renoveringar samtidigt.Jag har läst försökt att läsa på vad som gäller men det verkar ganska flytande vad som gäller. Jag tänkte först prata med föreningen men om det inte hjälper ev testa att överklaga hos hyresnämnde.Kan ni berätta mer vad som gäller i praktiken, samt vad ni tror mina chanser är att vinna ett överklagande?Mvh
SVAR

Hej!

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!


Bostadsrättslagen reglerar andrahandsuthyrningen

Då din bostad är en bostadsrätt är det bostadsrättslagen som reglerar andrahandsuthyrningen, med vissa kompletterande bestämmelser i Jordabalken. Som du säkert har koll på måste styrelsen ge sitt samtycke för att andrahandsuthyrningen ska vara tillåten, vilket följer av 7 kap 10 § bostadsrättslagen. Om styrelsen nekar en andrahandsuthyrning kan hyresgästen istället vända sig till hyresnämnden för att få frågan prövad, vilket följer av 7 kap 11 § bostadsrättslagen. Eftersom du redan har fått ett avslag från styrelsen är det hyresnämnden som blir nästa steg.

Vad säger lagen i ett fall som ditt?

Att under en tid arbeta på annan ort är utan tvekan ett giltigt skäl andrahandsuthyrning, vilket framgår av 12 kap 40 § stycke 2 punkt 1-2 Jordabalken. Bestämmelsen stadgar att tillstånd ska lämnas av hyresnämnden i fall där hyresgästen på grund av "ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen" och "hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke". Av regeln följer dock också att arbetet utomlands bör vara relativt tillfälligt och bestämmelsen innebär alltså inte att det är tillåtet att hyra ut i andra hand hur länge som helst. Att du haft ett giltigt skäl inledningsvis råder det med andra ord knappast något tvivel om, utan frågan är om skälet fortfarande anses tillräckligt starkt idag. Ett skäl som inledningsvis varit godtagbart kan nämligen tappa bäring över tid. Ju längre tid som lägenheten varit uthyrd och du varit borta från den, desto svagare brukar hyresnämnden anse att skälen är för att bevilja dig fortsatt uthyrning i strid med styrelsens vilja.

Hur lär hyresnämnden resonera?

Det faktum att du har en vilja att faktiskt flytta tillbaka och aktivt verkar söka jobb i staden där bostadsrätten ligger talar såklart till din fördel. Det faktum att den redan varit uthyrd i andra hand i 4,5 år talar som jag nämnde ovan till din nackdel, eftersom det trots allt är en relativt lång tid. Bostadsrättsföreningens styrelse kommer troligtvis anföra som argument emot en fortsatt uthyrning att den har ett starkt intresse av att det primärt är föreningens medlemmar som bor i huset. Det du bör försöka visa på är att arbetet på annan ort rör sig om en kort tid framöver då din avsikt är att inom en relativt snar framtid återvända till lägenheten. Lyckas du visa detta tror jag att du kan ha en chans att få beviljat en fortsatt andrahandsuthyrning.

Bra att känna till är att hyresnämnden vid ett lämnande av tillstånd brukar tidsbegränsa det, och att hyrestillstånd i normalfallet endast meddelas för ett år i taget.

Hur du går vidare till hyresnämnden och hur processen ser ut

För att hyresnämnden ska ta upp ditt ärende behöver du skicka in en skriftlig ansökan. Efter att ansökan inkommit granskas den och du får möjlighet att lämna mer information om det behövs. Viktigt att understryka är att hyresnämnden sällan hämtar in någon egen utredning eller gör några egna undersökningar, och det är därför viktigt att du i din ansökan själv lämnar all information du kan ge. Efter att hyresnämnden granskat ansökan kommer den skickas till din motpart som får yttra sig. Inledningsvis kommer hyresnämnden försöka få er att förlikas, men om det inte leder någonstans kommer ni bli kallade till ett sammanträde. Efter sammanträder överlägger nämnden och ett beslut lämnas i samband med sammanträdet eller vid ett senare bestämt datum.

Till vilken hyresnämnd ska du vända dig?

Du ska vända dig till den hyresnämnd där bostaden ligger. Du kan söka efter närmsta hyresnämnd här.

Hur du gör ansökan

Du kan ansöka till hyresnämnden genom att antingen skriva ett brev som innehåller vissa uppgifter (se här) eller använda den färdiga blankett som Sveriges domstolar tillhandahåller (hämta pdf här). Finns det skriftliga bevis eller handlingar som kan vara till intresse i ärendet ska dessa handlingar skickas med som kopior i anmälan. Det kan exempelvis röra mailkonversationer, brev mellan dig och motparten, bevis på att du sökt jobb i staden där lägenheten ligger etc.

Kostnader

Hyresnämnden tar inte ut några avgifter, vilket innebär att det inte kostar dig någonting att vända dig dit. Du får däremot stå för dina egna kostnader i samband med tvisten, så som ombud eller kostnad för förlorad arbetstid.

Sammanfattningsvis

Som du själv skriver är det svårt att komma fram till ett enkelt, klart svar eftersom området är relativt flytandet och det behöver göras en bedömning i varje enskilt fall av hur beaktansvärda skälen är som talar för ett tillstånd för andrahandsuthyrning. Dessa skäl får i sin tur vägas mot styrelsens intresse av att det huvudsakligen är medlemmarna som bor i huset. Din vilja och strävan efter att komma tillbaka – som kan påvisas genom att du aktivt söker jobb i staden där lägenheten ligger – tycker jag talar för att du har beaktansvärda skäl till fortsatt andrahandsuthyrning. Den tid som du redan haft lägenheten uthyrd talar till din nackdel. Oavsett så förlorar du egentligen ingenting på att vända dig till hyresnämnden eftersom nämnden inte tar ut några kostnader.

Hoppas att du fått svar på dina frågor och lycka till!

Vill du ha vidare hjälp går det bra att boka tid med en jurist. Är du intresserad av detta går det bra att maila mig på tora.odin@lawline.se.

Vänligen,

Tora Odin
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Hyresrätt (1498)
2019-12-10 Vad kan du som hyresgäst göra om det finns skadedjur i bostaden?
2019-12-10 På vilka grunder får en hyresvärd säga upp ett lokalhyresavtal?
2019-12-08 Anklagelser om rökning inomhus
2019-12-07 Stopp i avlopp - hyresgästs ersättningsskyldighet

Alla besvarade frågor (75552)