Lawline
AVTALSRÄTTAvtals ogiltighet
13 mars 2021

Andrahandsuthyrning utan hyresvärdens samtycke

Fråga

Min fråga gäller situationer då en hyresgäst hyr ut sin hyresrätt i andra hand utan hyresvärdens samtycke. Jag har förstått det så att avtalet mellan andrahands- och förstahandshyresgästen i och för sig inte blir ogiltigt endast på den grunden. I vissa fall kan det emellertid finnas en särskild klausul i andrahandskontraktet om att avtalets giltighet förutsätter hyresvärdens samtycke, t.ex.: "Hyresavtalets giltighet förutsätter att förstahandshyresgästen erhåller samtycke till andrahandsupplåtelsen från hyresvärden." Fråga: Blir ett andrahandskontrakt utan hyresvärdens samtycke ogiltigt om det finns en klausul i avtalet som säger att avtalets giltighet förutsätter samtycke från hyresvärden?

Svar

Hej!

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Regler om hyresavtal finns i 12 kap. Jordabalken (JB). I 12 kap. 1 § 5 st. JB stadgas att förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans eller hennes ställe, om inte annat anges. Detta betyder att 12 kap. JB är tvingande till hyresgästens fördel och att parterna inte kan avtala om mindre förmånliga regler för hyresgästen än vad som står i kapitlet. För att reda ut frågan om kontrakt blir ogiltigt utan hyresvärdens samtycke måste därför ledning sökas i 12 kap. JB. I 12 kap. 39 § JB står det att en hyresgästen inte får utan hyresvärdens samtycke hyra ut eller på något annat sätt upplåta lägenheten i andra hand till någon annan för självständigt brukande utom i två fall. Ena fallet är om en bostadslägenhet har upplåtits till en kommun, får kommunen upplåta lägenheten i andra hand till någon annan för självständigt brukande, 12 kap. 39 § 3 st. JB. Det andra fallet är om hyresvärden inte har samtyckt, men hyresnämnden har lämnat tillstånd till andrahandsuthyrningen, 12 kap. 40 § JB. Vad är konsekvensen av en otillåten andrahandsuthyrning? I 12 kap. 42 § JB föreskrivs att en hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid om en förstahandshyresgästen hyr ut en bostadslägenhet i andra hand, utan behövligt samtycke eller tillstånd, och inte kan visa någon giltig ursäkt. Om förstahandshyresgästens hyresrätt är förverkad innebär det att förstahandshyresgästen inte längre kan disponera över hyresrätten på något vis. Förstahandshyresgästen får inte heller bo kvar, utan ska därmed bli uppsagd. Förverkandet påverkar även avtalsförhållandet mellan första och andrahandshyresgästen, då förstahandshyresgästen inte längre kommer kunna upplåta hyresrätten.

Sammanfattningsvis gäller att bestämmelser om hyresavtal i 12 kap. JB är tvingande till hyresgästens förmån. Ett avtal mellan hyresgästen och hyresvärden som är mindre förmånligt än lagens bestämmelser är utan verkan. Det framgår dock av lagen att det krävs samtycke från hyresvärden för att upplåta hyresrätten i andra hand. Om samtycke eller tillstånd som erfordras inte erhålls, kan hyresrätten blir förverkad.

Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.

Vänliga hälsningar,