Andrahandshyresgästen kräver tillbaka hyra retroaktivt - är det ett kontraktsbrott?
Hej.
Jag har en fråga angående min son.
Han bodde i Göteborg och hyrde en lägenhet. Han fick jobb i Stockholm och valde att hyra ut sin lägenhet i Gbg ( med hyresvärden s gokännande), ifall att han inte skulle trivas i Stockholm. Enligt regler så får man hyra ut i andra hand i ett år och skrev ett kontrakt med en kvinna som hyrde detta år. Enligt deras kontrakt så skulle hon betala en hyra på 4000:- för en fullt möblerad lägenhet. Detta var mer än ordinarie hyra som låg på 2900:- Men de skrev som sagt ett kontrakt som innebär att hon ska betala 4000:-/mån. Nu har kvinnan flyttat och kräver tillbaka mellanskillnaden på hyran. Vad jag förstått så kan man lägga på 10-15% på hyran när man hyr ut i andrahand om lägenheten är möblerad. Så ja, den hyrdes ut för lite mer än så. Men min fråga är ju ändå..De skrev ett kontrakt som båda var nöjda med, men som hon nu brutit. Blir inte det även ett kontraktsbrott?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Som jag förstår det undrar du alltså om det kan anses vara ett kontraktbrott, när hyresgästen i efterhand kräver tillbaka hyra av din son som har hyrt ut en lägenhet i andrahand. Detta ses inte som ett kontraktsbrott. Jag ska försöka förklara varför här nedan! För att svara på din fråga kommer jag att hänvisa till jordabalkens (JB) kapitel 12, vad som brukar kallas hyreslagen.
Vad gäller vid andrahandsuthyrning
Vid andrahandsuthyrning får du inte ta ut en högre hyra än den du själv betalar. Om du hyr ut möblerat gäller max 15% extra. Du får också lägga till el, bredband eller liknande, men inte heller det får gå utöver vad du själv betalar. Detta gäller sedan nya hyreslagen trädde i kraft 1 oktober 2019 (12 kap. 55 § fjärde stycket JB).
Tvingande regler går inte att avtala bort
Jag kan förstå att det här spontant känns som ett kontraktsbrott, då hyresgästen och din son ju faktiskt var överens om avtalet. Men regler i lagen kan ha olika form, på så sätt att de kan vara dispositiva eller tvingande. Dispositiva regler innebär att det står var och en fritt att komma överens om något annat än vad som står i lagen, t.ex. genom ett hyresavtal som det din son och hyresgästen upprättat. Tvingande regler i lagen innebär dock motsatsen, att din son och hyresgästen inte kan avtala bort vad lagen säger.
Hyreslagen är tvingande för att skydda hyresgästen
Huvudregeln för hyreslagen är att alla regler där är tvingande till hyresgästens fördel (12 kap. 1 § femte stycket JB). Det innebär att det inte går att avtala bort regler som är till förmån för hyresgästen, såsom regeln om att inte ta ut mer än 15% för möbler. Det går däremot att avtala så att hyresgästen får ett fördelaktigare kontrakt än vad lagen säger, t.ex. att avtala om endast 5% för möblerna.
Att det blir så här beror på att hyreslagen är tänkt som en skyddslagstiftning för den som hyr. Det är den parten som ses som den svaga i avtalsförhållandet. På en tuff bostadsmarknad blir det lätt att den svaga parten "tar vad den får" och det är därför viktigt att det är den parten som skyddas mot att utnyttjas. Av den anledningen ses det inte som ett kontraktsbrott när kvinnan i det här fallet kräver tillbaka pengar, det ses istället som att hon inte var bunden till kontraktet i den delen.
Hoppas mitt svar har hjälp dig!
Med vänliga hälsningar,
