Allmän nyttjanderätt - Avtalsservitut - Officialservitut - Uppsägning - Vad gäller?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB) och fastighetsbildningslagen (FBL).
Såvitt jag kan bedöma är den springande punkten för hela ditt ärende hur det skriftliga nyttjanderättsavtalet från 1970 ska definieras, dvs. vad det är för typ av avtal det är fråga om, eftersom olika slags upplåtelser kan få helt olika betydelse för den rättsliga bedömningen och dina möjligheter att kunna säga upp avtalet.
Vidare behöver följande framhållas. Utan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det av förklarliga skäl ganska svårt att kunna göra en adekvat bedömning, vilket du säkert förstår. I synnerhet utan tillgång till det aktuella avtalet. Men generellt kan i vart fall följande sägas.
Hur ska avtalet tolkas?
Utgångspunkten vid all avtalstolkning är den gemensamma partsvilja, dvs. att försöka utröna vad parterna från början haft för syfte med avtalet. Avtalsfriheten är tämligen långtgående i Sverige varför det också står parterna fritt att godtyckligt diktera villkoren efter eget skön. Och i grunden handlar som sagt all avtalstolkning om att försöka ta reda på just den gemensamma partsviljan. Men när individuella förhållanden inte kan fastställas eller ge ledning måste tolkningen eller preciseringen av avtalsvillkoren bygga på objektiva grunder, vilket sker genom att utgå från avtalets faktiska ordalydelse, alltså genom en rent lexikalisk (språklig) tolkning. Om ordalydelsen ger utrymme för olika tolkningar eller inte alls lämnar något tydligt besked behöver andra relevanta tolkningsdata användas, exempelvis en ändamålsenlig tolkning. Med en sådan metod tolkas ett eller flera avtalsvillkor mot bakgrund av avtalets syfte och avtalets andra bestämmelser. Avtalet betraktas med andra ord som en sammanhängande helhet och ska då framstå som logiskt utformat.
Inträffade omständigheter efter avtalsslutet kan också få bäring på den rättsliga bedömningen. Under förutsättning att parterna efter avtalsslutet har handlat utifrån (och följt) vissa givna (nya) villkor och/eller underförstådda (tysta) överenskommelser kan detta ofta jämställas med en justering av det tidigare ingångna avtalet som samtliga då kommer anses ha samtyckt till. Andra relevanta tolkningsdata kan också vara avtalets systematik och det aktuella avtalsvillkorets samband med övriga villkor, bakgrunden till regleringen, avtalsföremålets natur och ibland även parternas ställning, jfr Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 2010 s. 559. Vidare kan avtalet enligt den s.k. oklarhetsregeln komma att tolkas till nackdel för den part som har formulerat avtalstexten eller det specifika villkoret. Slutligen förtjänas också att säga att man på avtalsrättens område inte sällan brukar utgå ifrån att den som ger en motpart befogad anledning att tro att ett visst rättsförhållande föreligger och dessutom inser att motparten felaktigt har uppfattat avtalet på ett visst sätt (och utan att protestera och medvetandegöra motparten om att denne felaktigt har tolkat avtalet) blir bunden av motpartens felaktiga bild av avtalsinnehållet.
Det är, precis som påpekades inledningsvis, ganska svårt att kunna uttala sig om avtalet utan kännedom om dess innehåll. Det är exempelvis för mig ovisst om det i nyttjanderättsavtalet finns någon giltighetstid reglerad. Om avtalet löper tillsvidare eller om det uttryckligen står ”för all framtid” eller annat dylikt kan det tyda på att det är (var) fråga om ett servitut och närmare bestämt ett avtalsservitut. Men så behöver naturligtvis inte heller vara fallet. Frågan är dock inte helt oviktig eftersom sedvanliga nyttjanderättsavtal endast gäller mellan parterna medan servitut är kopplade till fastigheterna och inte fastighetsägarna personligen. Det sistnämnda betyder att servitut följer med vid en äganderättsövergång, dvs. i samband med en försäljning, och därmed kan åberopas gentemot nya fastighetsägare. Servitut gäller dessutom vanligtvis obegränsat i tiden och utgör således en permanent belastning på den tjänande fastigheten (den fastighet vars ägare ger annan markägare viss rätt till fastigheten), jfr 7 kap. 6 § JB.
Ett servitut ska upplåtas skriftligen av den tjänande fastighetens ägare och ändamålet med servitutet ska framgå av upplåtelsehandlingen, se 14 kap. 5 § JB. I övrigt uppställs egentligen inga formkrav varför uppgifter om eventuella vederlag, begränsningar av giltighetstiden och/eller andra villkor som servitutet kan vara beroende av inte behöver anges i avtalet. Detta innebär också att förbehåll, diverse undantag och annat dylikt kan avtalas muntligt och att inga underskrifter i princip är behövliga. Men brukligt är ändå att ägaren till den tjänande fastigheten i vart fall undertecknar den aktuella handlingen. En upplåtelse som inte uppfyller det ovan nämnda skriftlighetskravet har inte verkan som giltigt servitut och kan inte heller skrivas in i fastighetsregistret, vilket uttryckligen framgår av lagtexten, se 14 kap. 5 § och 23 kap. 2 § JB. Notera dock att ett avtalsservitut inte behöver skrivas in för att bli giltigt.
Vidare ska tilläggas att avtalsrubriceringen egentligen är oväsentlig. Med detta menas att parter inte ensamt förfogar över etiketten på rättsförhållandet. Istället är det de faktiska omständigheterna som fäller avgörandet. För att konkretisera detta kan följande exempel ges. Bara för parter kallar en överenskommelse för ”hyra” innebär det inte per automatik att avtalet kommer att betraktas som ett hyresavtal. Det som styr bedömningen är det faktiska avtalsinnehållet. Skulle ett sådant avtal, efter en granskning, i själva verket visa sig vara ett köp kommer avtalet att ses som ett köpeavtal alldeles oavsett vad parterna själva har för uppfattning, jfr Högsta förvaltningsdomstolen (HFD) avgörande RÅ 1998 ref. 19 i vilket principen om rättshandlingens verkliga innebörd kommer till uttryck. I det här rättsfallet uttalade HFD att parternas rubricering aldrig ensamt kan ligga till grund för hur ett rättsförhållande ska definieras. Det aktuella nyttjanderättsavtalet kan alltså potentiellt vara ett servitutsavtal.
Vad ska du göra i den nu uppkomna situationen?
Ovanstående kommer dock sannolikt aldrig att kunna fastställas med säkerhet utan en domstolsprövning varför min bedömning är att du ska försöka att säga upp avtalet. Utifrån antagandet att det inte handlar om något servitut utan endast en sedvanlig nyttjanderätt bör denna ensidigt kunna sägas upp av dig och utan angivande av skäl. Detta förklaras av att du egentligen inte alls behöver hedra det tidigare skriftliga nyttjanderättsavtalet då ett sådant, vilket som sagt påpekats ovan, enbart gäller mellan avtalsparterna. Samtidigt går det möjligen att argumentera för att du, sedan övertagandet av den nuvarande fastigheten, inte uttryckligen har opponerat dig mot kommunens nyttjanderätt och att det därmed föreligger ett nytt formlöst nyttjanderättsavtal avseende cykelvägen ingånget konkludent mellan dig och kommunen. Det sistnämnda betyder ungefär underförstått och/eller genom parternas ageranden.
Ovan skriver du ”Kommunen vill teckna nytt obegränsat avtalsservitut eller försöka ansöka om ett officialservitut”. Exakt hur den här meningen ska tolkas bereder vissa svårigheter. Men det tyder ändå någonstans på att kommunen är av den uppfattningen att det inte föreligger något servitut eller att det tidigare har förelegat ett tidsbegränsat sådant (som numera ha löpt ut). Om så skulle vara fallet är det en stor fördel för dig eftersom både du och kommunen i så fall anser att det inte existerar något giltigt servitut i dagsläget, vilket i sin tur möjliggör en direkt uppsägning ifrån din sida.
Vilken uppsägningstid gäller i så fall?
Gängse praxis på de allra flesta områden är att avtalsparter har rätt att säga upp avtal och till viss uppsägningstid. Huvudregeln är att avtal kan sägas upp ensidigt av endera parten, men då gäller i allmänhet att motparten (rättighetshavaren, dvs. kommunen) har rätt till skälig uppsägningstid, vilket i vanliga fall är en månad om ingenting annat har avtalats, jfr HD-avgörandet NJA 2009 s. 672. Det finns tyvärr ingen uttrycklig och allmän lagbestämmelse som anger exakt hur lång uppsägningstiden ska vara varför det alltid måste göras en enskild bedömning från fall till fall och med hänsyn till praxis och sedvänja, dvs. till vad som är brukligt på det aktuella området.Vid bedömningen av vad som är skäligt brukar hänsyn också tas till bl.a. avtalsförhållandets längd, eventuella gjorda investeringar, tid att finna alternativ och annat dylikt. Vid långvariga avtal brukar kravet på uppsägningstiden bli mer sträng. Mot den bakgrunden och utifrån din ärendebeskrivning verkar en uppsägningstid på en till tre månader vara rimligt. Men det kan som sagt inte ges något generellt svar och i praktiken ankommer det på dig och kommunen att själva att lösa detta.
Även om det, vilket du mycket riktigt själv påpekar, föreskrivs en maximal löptid om 25 år i 7 kap. 5 § JB för upplåtelse av fast egendom inom detaljplanelagt område kan det fortfarande argumenteras för att det över tid och formlöst har träffats ett nytt nyttjanderättsavtal mellan dig och kommunen efter ditt förvärv, se 7 kap. 7 § JB, varför en uppsägning måste ske, se 7 kap. 5 § 4 st. JB.
Officialservitut - Vad gäller? Och kan du riskera att få ett sådant bildat på din fastighet?
Bildandet av officialservitut sker genom lantmätarens försorg och är en typ av servitut som upplåts tvångsmässigt och genom ett myndighetsbeslut (genom en s.k. fastighetsreglering). Det kan alltså ske utan ditt medgivande. Men det ska samtidigt noteras att detta är en tämligen ingripande åtgärd i äganderätten. I 7 kap. 1 § 1 st. FBL sägs därför att servitut som bildas genom fastighetsreglering ska vara av väsentlig betydelse för en fastighets ändamålsenliga användning och vid detta bedömande ska hänsyn inte tas till rättighet som är grundad på frivillig upplåtelse. Vidare anges i den nyss nämnda bestämmelsens andra stycke att utan stöd av överenskommelse mellan ägaren av den härskande fastigheten och ägaren av den tjänande fastigheten får servitutet inte innefatta skyldighet för den senare att underhålla väg, byggnad eller annan anläggning som avses med servitutet. Servitut får inte heller bildas för viss tid eller göras beroende av villkor. Att det inte får tidsbegränsas är naturligtvis en stor fördel för kommunen för det fall man skulle lyckas med en ansökan om bildandet av ett officialservitut. Dock får bestämmas att servitut endast ska gälla så länge ändamålet inte kan tillgodoses på annat sätt som särskilt anges. Sammanfattningsvis i den här delen kan sägas att cykelvägen ska vara av väsentlig betydelse för bruket av kommunens övriga fastigheter. Och i kravet på väsentlighet ligger som sagt att behovet som servitutet ska tillgodose inte kan lösas på annat lämpligt sätt.
Notis I: HFD styr rättspraxis på förvaltningsrättens (och skatterättens) område och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar HFD s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (förvaltningsrätter och kammarrätter) informellt har att följa. HFD hette tidigare Regeringsrätten varför äldre domar har refererat som börjar på "RÅ".
Notis II: HD styr rättspraxis på straff- och civilrättens område (dock inte på arbetsrättens område) och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Och precis på samma sätt som HFD skapar HD genom sina avgöranden prejudikat, vilka övriga s.k. allmänna domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågorär du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
