Äger jag marken eller ej?
Jag har ett kontrakt om markbyte. Vid en planändring lades den nya markbiten till min fastighet. Nu har de jag överenskommit med rivit kontraktet och hävdar att det fortfarande är deras mark. Något jag tvingades acceptera och fick i stället arrendera marken. Nu ser jag (hos lantmäteriet) att markbiten är registrerad som min mark.
Kan jag utgå ifrån att jag då äger marken?
Tacksam för svar och råd om en advokat som kan tillvarata mina intressen i denna fråga. Markbiten är oerhört värdefull med bad och hamnplats.
Jag har alltså blivit lurad att arrendera min mark tydligen.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Som jag tolkar din fråga har det skrivits ett kontrakt mellan dig och en annan fastighetsägare avseende ett markbyte. Den du avtalat med vill därefter inte stå vid sitt ord och har vägrat att följa kontraktet. Med anledning av att vederbörande inte vill följa det ingångna avtalet har du varit tvungen att arrendera marken istället. Det du undrar om är huruvida du kan utgå från att du äger marken eftersom att du ser att den är registrerad på dig hos Lantmäteriet.
Inledningsvis måste utredas om du och din motpart har ett giltigt avtal som du kan åberopa för att hävda att du har rätt till marken. Huvudregeln i svensk avtalsrätt är att avtal kan ingås formlöst om inte annat stadgas i någon speciallag. I fråga om försäljning eller byte av fastighet finns det speciallag som ställer formkrav.
Vid försäljning av fastighet krävs det att avtalet är (1) skriftligt, (2) undertecknat av såväl köparen som säljaren, (3) innehåller uppgift om köpeskilling och (4) förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen (4 kap. 1 § första stycket Jordabalken, JB). När det handlar om byte av fastigheter är bestämmelserna desamma i den mån de är tillämpliga (4 kap. 28 § JB). För ett giltigt avtal om markbyte krävs det således att avtalet är skriftligt och undertecknat av både köpare och säljare. Köpeskilling kan av förklarliga skäl inte anges, däremot torde det vara tillräckligt att istället för köpeskilling ange vilken fastighet som byts mot vilken. Om avtalet uppfyller formkraven har ni ett giltigt avtal avseende markbytet och du har rätt till marken, uppfyller det inte kraven är ert avtal inte giltigt och du har inte rätt till marken.
Det är något oklart av din frågeställning huruvida ni först avtalat om markbytet och skickat in till lantmäteriet för registrering och din motpart därefter ändrat sig. Har ni avtalat om bytet, avtalet är giltigt och registreringen är gjord torde det innebära att du har rätt till marken. Du kan däremot tyvärr inte utgå från att du äger marken enbart utifrån registreringen, om ni inte har ett giltigt avtal.
Sammanfattning och råd
Avgörande i ditt fall för huruvida du har rätt till marken eller ej är beroende av vad du och din motpart avtalat och om avtalet är giltigt. I fråga om fastigheter finns vissa formkrav som krävs för ett avtals giltighet. Formkravet för byte av fastigheter är detsamma som vid köp av fastighet. I ditt fall krävs det inledningsvis att en jurist tittar igenom ditt avtal för att avgöra om du har rätt till marken på avtalsrättslig grund. Då det finns reglerat i lag vad som krävs för ett avtals giltighet blir avtalet avgörande. Ett avtal som inte uppfyller formkravet är ogiltigt och du kan inte åberopa det för att ha rätt till marken.
Som jag förstår av din fråga handlar det om värdefull mark med bad och hamnplats, en fastighet till stora värden. Min rekommendation är att du anlitar en av våra jurister på Lawlines juristbyrå. Våra jurister arbetar bland annat med fastighetsrätt och avtalsrätt, de enda områden vi inte är aktiva inom är straffrätt och skatterätt. En jurist kan börja med att gå igenom vad som är avtalat mellan er och dess giltighet. Givetvis kan juristen företräda dig för det fall att det blir en rättslig tvist av ärendet i slutändan.
Jag kommer att ringa dig för en uppföljning av mitt svar imorgon, fredagen den 22 februari kl 09.00. Observera att jag ringer från dolt nummer. Då din fråga var relativt kortfattad kan vi prata närmre om bakgrunden till ditt fall och vad som skett mellan dig och den andre parten. Om vi finner det lämpligt och du önskar att anlita en av våra jurister kan jag därefter se till att du får en offert för vad det kostar att gå vidare med ditt ärende. Skulle det vara så att tiden inte fungerar för dig är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se dessförinnan.
Med vänliga hälsningar,
