Åberopa fel i fastighet
Hej.
Vi har köpt en tomt, gammal åkermark, på Österlen. Det finns positivt förhandsbesked som säljaren sökt. Där finns bl a en erinran från ena grannen att tomtmarkeringar ska sättas ut. Vi bad säljaren och mäklaren, innan kontraktsskrivning, att tomtmarkeringar skulle sättas ut då det saknades.
Vi fick till svar via mejl från säljaren, "att kommunen har sagt att de riktiga tomtmarkeringarna sätts ut i samband med att det riktiga bygglovet godkänts". (Och kommunen menar att det kan dom inte ha sagt...). Inget svar från mäklaren. Vi tolkade detta som att det är något som säljaren tar hand om.
Efter försäljningen menar mäklaren att det är vårt ansvar och får stå för kostnaden.
Kommunens lantmäteriförrättare hittade inga gränsmarkeringar när nybyggnadskarta skulle tas fram inför vår bygglovsansökan. Kommunens handläggare sade att det gick bra att bygga ändå. "Placera inte huset för nära tomtgräns bara".
Nu kräver samma granne som tidigare att tomtmarkering sätts ut.
1. Är inte säljaren skyldig att inför försäljning ha tomtmarkeringar utsatta?
2. Kan man inte tolka säljarens svar som ett medgivande att hen alt. kommunen tar hand om gränsmarkeringsfrågan?
3. Kan grannen ställa krav på att vi sätter ut tomtmarkering? Ligger väl i deras intresse också att veta var deras gräns går?
4. Samma granne undrar också vems ansvar det är om hens höga granar blåser ned på vårt blivande hus?
Vi har tomtkarta med mått och höjder. Men inga pinnar i marken...
Tack på förhand, Bosse
Lawline svarar
Hej Bo,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Reglerna kring fast egendom återfinns i Jordabalk (1970:994), JB. De frågor som är relevanta att utreda är huruvida säljarens underlåtenhet att ha tomtmarkeringar utsatta vid försäljning eller eventuellt säljarens underlåtenhet att upplysa om att det inte finns tomtmarkeringar utsatta kan anses utgöra fel i fastighet.
Fel i fastighet enligt 4 kap. 19 § JB föreligger om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker ifrån vad du som köpare med fog hade kunnat förutsätta vid köpet. Detta kan utgöra grund för både avdrag på köpeskillingen eller hävning. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.
Av avtalet kan följa att fastigheten ska ha en positiv egenskap, såsom att tomtmarkeringar är utsatta. Standarden kan följa av exempelvis en klausul i avtalet, men även muntliga preciserade uppgifter under avtalsförhandlingarna. I många fall föreligger det även en utfästelse om ett förhållande. I praxis har sådana utfästelser ansetts föreligga när säljaren exempelvis har sagt att ett brunnsvatten har varit "mycket bra och att den aldrig vållat några problem" trots att detta har varit odrickbart, se hovrättens dom RH 135:83.
Köparen får dock aldrig åberopa en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet, 4 kap. 19 § 2 st JB. Vad som avses med detta är att köparen har en relativt långtgående undersökningsplikt. Säljaren ansvarar för sådana fel som inte är upptäckbara (s.k. dolda fel), medan köparen själv får stå för fel som hade kunnat upptäckas. Utgångspunkten är att köparens undersökningsplikt sträcker sig så långt som att det är ett fel som hade kunnat upptäckas om en tillräckligt kunnig person hade gjort en noggrann undersökning. Om köparen inte är tillräckligt kunnig kan inte denne vara säker på att en av honom själv genomförd undersökning är tillräcklig för att han ska vara garderad köprättsligt, utan bör ta hjälp av en sakkunnig på området.
Köparens undersökningsplikt kan vara mer eller mindre omfattande beroende på det enskilda fallet, men desto mer preciserad uppgift säljaren har lämnat om fastigheten, desto större anledning har köparen att utgå från att fastigheten är sådan som säljaren har uppgett.
Det är i ditt fall osäkert huruvida säljarens vaga formuleringar kan anses utgöra ett fel i fastigheten. Säljaren har visserligen skrivit "att kommunen har sagt att de riktiga tomtmarkeringarna sätts ut i samband med att det riktiga bygglovet godkänns", vilket är ett vilseledande kring vad som gäller för tomtmarkeringarna. Problemet är dock att köparens undersökningsplikt i många fall är så pass vidsträckt att du som köpare borde ha ringt och undersökt frågan med kommunen/lantmäteriet för att anses ha uppfyllt din undersökningsplikt.
Svaret på din första fråga, det vill säga om säljaren har en skyldighet att ha tomtmarkeringar utsatta inför försäljning, skulle kunna angripas genom att du för talan i domstol emot säljaren om fel i fastighet. Min uppfattning är däremot att det är osäkert om du skulle vinna framgång med en sådan talan eftersom säljaren troligtvis kommer att göra en invändning om att du som köpare borde ha undersökt detta ytterligare och det är därför svårt att förutse hur en domstol hade bedömt fallet.
Svaret på din andra fråga, det vill säga om man inte kan tolka säljarens svar som ett medgivande att hen. Alt. Kommunen tar hand om gränsmarkeringsfrågan, sammanfaller egentligen med svaret på den första frågan. Säljarens mail skulle kunna användas som bevisning i domstol gällande att säljaren har vilselett dig till att tro att antingen hen eller kommunen skulle hantera gränsmarkeringsfrågan, men det är osäkert att det är tillräckligt för att domstolarna skulle anse att fel i fastigheten föreligger (som du som köpare inte hade kunnat upptäcka).
Svaret på din tredje fråga, det vill säga om grannen kan ställa krav på att ni sätter ut tomtmarkering, så är min uppfattning att det inte är tomtgränsen som sådan som är "problemet", utan att grannen vill att du ska kunna uppvisa var tomtgränsen går för att kunna godkänna bygglovet. Kommunen som tar beslut om bygglov verkar emellertid vara av uppfattningen att inte tomtmarkeringar krävs för att erhålla bygglov såvida huset inte är i närheten av tomtgränsen. Efter att kommunen har fått in alla eventuella invändningar så vägs alla svar (såsom din grannes erinran) in i beslutsunderlaget. Utifrån de omständigheter du beskriver (att säljaren har fått ett positivt förhandsbesked) verkar dock inte kommunen ha tagit hänsyn till grannens erinran, utan beslutat att ge bygglov trots att tomtgränserna inte är utsatta. Din granne har då en möjlighet att överklaga beslutet till länsstyrelsen, men det framgår inte i din fråga om detta har skett.
Svaret på din fjärde fråga är rent skadeståndsrättslig. Om din grannes träd skulle blåsa ner och orsaka skada på ditt blivande hus, är det din granne som ska ersätta skadan enligt allmänna skadeståndsrättsliga principer.
Jag hoppas att du fick viss vägledning utifrån mitt svar. Jag kommer att ringa dig imorgon tisdag kl. 16:00 så att du har god tid på dig att läsa igenom svaret och fundera ut följdfrågor. Om inte denna tiden passar dig får du gärna maila mig på amanda.stromblad@lawline.se så hittar vi en annan tid!
