Uppsägning av tidsbegränsat hyresavtal

Question

Hej! Jag med familj hyr för tillfället en villa i Stockholm, hyresvärden är numera bosatt i Australien. Vårt kontrakt är skrivet från 1 december 2009 t.o.m. 30 November 2010. I vårt kontraktskrivande avsade vi oss besittningsrätten. Idag fick vi ett mail från vår hyresvärd att de ämnar gå ut med huset till försäljning redan under April 2010. Min fråga: Har vår hyresvärd verkligen rätt till detta? Enligt min bild skall huset ses som "vårt" under kontraktstiden. Vi är skötsamma och har aldrig kommit in sent med en betalning. Vi har skrivit 3 månaders uppsägning åt båda hållen, men jag skulle vilja förstå mina rättigheter? Vi vill alltså bo kvar hela vår kotraktstid. JÄTTETACKSAM FÖR HJÄLP!!

Answer 1

Hej,
Hyresavtalet är ett avtal på begränsad tid. Även vid avtal på begränsad tid har hyresgästen ett besittningsskydd om hyresgästen bor kvar efter hyrestidens utgång, alltså ett skydd mot att hyresvärden säger upp hyresavtalet utan att hyresnämnden godkänner uppsägningen se 12 kap. 49 § Jordabalken (JB), se https://lagen.nu/1970:994.

Besittningsskyddet kan avtalas bort enligt 12 kap. 45 a § JB, se https://lagen.nu/1970:994. Ett sådant avståendeavtal kräver vanligen hyresnämndens godkännande för att vara giltigt, det finns dock undantag från detta. I ditt fall är det troligt att ett av undantagen är tillämpliga – det verkar nämligen vara fråga om bostad i ett en- eller tvåfamiljshus och hyresvärden ska sälja huset. Avståendeavtalet är troligen giltigt.

Ett tidsbegränsat avtal kan normalt inte sägas upp under avtalstiden. Enda möjligheten till att avbryta avtalsförhållandet är hävning, vilket kräver att motparten gjort sig skyldig till ett väsentligt avtalsbrott. I detta fall har ni emellertid avtalat om en uppsägningstid. Detta tyder på att ni velat att avtalet ska kunna sägas upp i förtid. Principen om att hyresavtal på begränsad tid gäller tid hyrestidens utgång kan därmed sägas ha avtalats bort enligt 12 kap. 3 § 2 st. JB se https://lagen.nu/1970:994.

Eftersom hyresvärden sagt upp avtalet med beaktande av uppsägningstiden är uppsägningen troligen giltig.

Med vänliga hälsningar