Fel i nyproducerad bostadsrätt

Question

Har köpt en nyproducerad BR-lägenhet på N.B. Det visar sig nu att det är en felkonstruktion av vattenledningar. Allt varmvatten till hela huset går under vår lägenhet. Vi har då i snitt ca 29 grader varmt inomhus. Parkettkolvet har börjat torka. Vi är trötta och har huvudvärk, vår dotter har fått torra utslag på kroppen. Vilka möjligheter har vi att ställa krav på byggbolaget? Kan vi häva köpet? (Vi har bott här i 2 mån). Tacksamma för svar!

Answer 1

Hej!

När man köper en nyproducerad bostadsrätt görs detta inte genom ett köpeavtal, utan genom ett upplåtelseavtal mellan köparen och bostadsrättsföreningen. Lägenhetens skick vid upplåtelse regleras i Bostadsrättslagen 7 kap. 1-2 §§. I 1 § stadgas att ”när lägenheten skall tillträdas första gången efter en bostadsrättsupplåtelse, skall föreningen tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Detta gäller om inte något annat har avtalats.” Lägenheten ska alltså tillhandahållas i ett allmänt brukbart skick, såvida man inte vid upplåtelsen särskilt avtalat om avvikelser. Uppfyller inte lägenheten denna allmänna standard har bostadsrättshavaren enligt 2 § rätt att avhjälpa bristen på föreningens bekostnad om inte styrelsen gör det efter tillsägelse. Kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter styrelsen att efter tillsägelse avhjälpa densamma så snart det kan ske, får bostadsrättshavaren, om bristen är väsentlig, säga upp avtalet och frånträda bostadsrätten. Uppsägning görs skriftligt och innebär att bostadsrätten genast tillfaller föreningen, som ska betala skälig ersättning för den (se Bostadsrättslagen 7 kap. 29 §).

Av er beskrivning att döma torde den felkonstruktion av vattenledningarna vara så väsentlig att kravet på lägenhetens skick i Bostadsrättslagen 7 kap. 1 § inte är uppfyllt. Ni kan med andra ord rikta anspråk mot föreningen (alltså inte mot entreprenören), såvida inte föreningen reserverat sig för avvikelser av sådant här slag i avtalet. Först och främst ska felet åtgärdas. Har ni meddelat styrelsen om felet och föreningen inte åtgärdar detta ”så snart det kan ske”, har ni rätt att säga upp avtalet enligt det ovan sagda. Att bristen i detta fall är väsentlig torde det inte råda något tvivel om.

Vad ni också har rätt till enligt Bostadsrättslagen 7 kap. 2 § är dels skälig nedsättning av avgiften för den tid lägenheten är bristfällig, dels ersättning för skada som uppkommit på grund av bristen i lägenheten, om bristen beror på försummelse från föreningens sida. Det andra momentet kan avse ersättning för sakskador och personskador. I och med rättsfallet NJA 2004 s. 830 omfattas nu också ideella skador som sveda och värk av bestämmelsen. Kan ni visa att föreningen varit försumlig vid konstruktion eller kontroll torde ni kunna få ersättning för er trötthet och er dotters utslag. Ett alternativ till ett sådant anspråk är att grunda en talan på 2 kap. 1 § Skadeståndslagen och därigenom söka ersättning för skadorna.

Mvh,