Köp på kredit

FRÅGA
Hej, Jag har en fråga angående fastighetsköp. Jag har en fastighets som jag måste bli av med och så dök en köpare upp som vill köpa den av mig. Vi kom överens om ett pris på 1,5 mkr för fastigheten och en handpenning på 2 % (30.000). Sedan vill han sköta min månadsbetalning på 12.000kr/mån på fastigheten i 3 år och efter 3 år betala det som är kvar på köpeskillingen (1.038.000 kr). Jag misstänker att han kommer försöka sälja fastigheten till någon som till en början hyr den av min köpare för 12.000kr/mån och som sedan köper den av min köpare, och att den nya köparens betalning ska täcka de 12.000kr/mån samt det som är kvar av köpeskillingen. Min fråga är: är det möjligt och lagligt att göra så eller är det inte juridiskt giltigt att göra en sådan här transaktion?
SVAR
Hej,

*Fastighetsköp på kredit*
Att du som säljare av fastighet ger köparen kredit under längre tid är fullt möjligt. Ur ditt perspektiv är det däremot viktigt att du i en sådan situation ser till att trygga dina möjligheter att kräva tillbaka fastigheten om det visar sig att köparen inte förmår betala under kredittiden.

Vid köp av fastighet gäller vissa formkrav som måste vara uppfyllda för att köpet skall vara giltigt. Ett krav är att parterna skriftligen kommer överens om överlåtelsen och i köpekontraktet måste du se till att dina möjligheter att häva köpet vid bristande betalning tryggas. Det kan man göra på olika sätt som jag inte närmare kommer presentera här ( se 4 kapitlet 4, 5 och 25 §§ JB). Viktigt att poängtera är emellertid att oavsett vilken typ av klausul som används i köpekontraktet måste klausulen upprepas i ett eventuellt köpebrev för att inte förlora sin verkan.

Så länge som din hävningsrätt kvarstår är köpet inte definitivt vilket medför att köparen inte kan få full lagfart. Avsaknad av lagfart medför att köparen inte kan belåna fastigheten genom inteckning. Dessutom kan det bli svårt för denne att i sin tur sälja fastigheten eftersom det inte är möjligt att göra ett godtrosförvärv av fastigheten om säljaren saknar lagfart vid överlåtelsen. Som intressent vid en fastighetsförsäljning finns det därför all anledning att inte köpa en fastighet av någon som saknar lagfart på fastigheten.

*Ansvar för månadsbetalningar*
Av förutsättningarna framgår att köparen ska åta sig att sköta dina månadsbetalningar. Jag vet inte exakt vad som ligger i termen månadsbetalningar, men det är viktigt att poängtera att bara för att han åtagit sig att sköta dina månadsbetalningar försvinner inte ditt ansvar gentemot dina borgenärer ( dvs, de du betalar till). Det bästa för dig är därför att försöka komma överens med dina borgenärer att köparen inte bara ska betala dina månadsbetalningar utan dessutom överta ansvaret för dem.

*Sammanfattning*
Sammanfattningsvis kan jag inte se att upplägget är juridiskt omöjligt eller olagligt utifrån den information jag tagit del av. Är det exempelvis så att du har egna långivare att ta hänsyn till kan situationen däremot vara en annan.

Ur ett ekonomiskt och praktiskt perspektiv är det däremot mer diskutabelt om lösningen är optimal. Du som säljare bör säkerställa att du inte förlorar möjligheten att kräva tillbaka fastigheten om köparen inte förmår betala inom kredittiden. Att du säkerställer denna möjlighet får emellertid negativa konsekvenser för köparens möjligheter att belåna fastigheten eller att i sin tur sälja den, eftersom han inte kan få full lagfart så länge som du har möjlighet att kräva tillbaka fastigheten. Ett alternativ kan därför vara att undersöka möjligheterna att du som säljare istället ges en panträtt i fastigheten som säkerhet för din fordran. Genom en panträtt i fastigheten får du en säkerhet för köpeskillingen samtidigt som köparen kan få full lagfart. En negativ sida med en sådan lösning är emellertid att man först måste ansöka om inteckning vilket kostar 2 % av det belopp man söker inteckning för ( i ert fall ca 1,5 milj).

Med tanke på att det rör sig om mycket pengar är mitt råd att du kontaktar en yrkesverksam jurist. Om inte annat med tanke på att det efter en genomförd överlåtelse kan bli mycket svårt, om än omöjligt, att rätta till ett missförhållande.

Lycka till,

Elias Himsel
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Köp och hyra av fastighet (254)
2020-09-21 Hur lång uppsägningsstid har man när man hyr lokal på obestömd tid?
2020-09-19 Vem ska betala låssmed i hyreslägenhet?
2020-09-12 Vem äger en fastighet?
2020-09-11 Formkrav vid köp av fast egendom

Alla besvarade frågor (84316)