Beskattning då undervåningen i villan hyrs ut
Hej!
Jag har planer på att hyra ut undervåningen i min villa och undrar då om och hur mycket jag skall betala i statt på hyresintäkten. Jag förutsätter att jag inte behöver betala skatt på den delen som avser rena driftskostnader, men frågan är om jag kan räkna med mina räntekostnader i driftkostnaderna? Nästa problem är att jag endast kan få fram de totala driftkostnaderna för hela huset. Kan jag i så fall ta hyresintäkten från undervåningen minus driftkostnaderna för hela huset och betala skatt på den överskutande delen?
Tack på förhand!
Lawline svarar
Hej!
Jag utgår från att fastigheten är en privatbostadsfastighet och att den även framöver kommer att vara detta. Observera dock kraven för att räkna en fastighet som privatbostadsfastighet, se nedan.
Definitionen för privatbostadsfastighet anges i IL 2 kap. 13§. Det ska vara frågan om ett småhus, som är en privatbostad. Begreppet småhus definieras i Fastighetstaxeringslag (1979:1152) 2 kap. 2§. Huruvida fastigheten är en privatbostad avgörs mot bakgrund av 2 kap. 8-12§§. I 8 § anges att ”med privatbostad avses ett småhus som till övervägande del används eller är avsett att användas av ägaren eller någon närstående till honom för permanent boende eller som fritidsbostad.” Med begreppet övervägande del avses mer än 50 % av ytan. (Detta gäller om det är fråga om ett enfamiljshus). En relevant fråga är således hur stor yta du kommer att hyra ut. Prövningstidpunkten avgörs enligt 2 kap. 10§ vid årets utgång. Om inte fastigheten är en privatbostadsfastighet är den näringsfastighet enligt IL 2 kap. 14§. Avser du dock att inom rimlig tid använda småhuset på ett sätt som då kommer att innebära att den räknas som privatbostadsfastighet är detta tillräckligt för att kravet på privatbostad enligt 2 kap. 8§ ska vara uppfyllt. Enligt 2 kap. 11§ (tröghetsregeln) finns vidare möjlighet att räkna fastigheten som privatbostadsfastighet under det kalenderår då ändring sker samt det följande år.
För det fall fastigheten är en privatbostadsfastighet tas ersättning för upplåtelsen upp i inkomstslaget kapital. Utgifterna för upplåtelsen får dock inte dras av, istället sker ett schablonavdrag om 12 000 kr per år, IL 42 kap. 30§. (Avdraget får dock ej vara högre än intäkten). Vidare får enligt 31§ ett avdrag som motsvarar 20% av intäkten av upplåtelsen ske. Jag utgår från att undantagen i 32§ inte är för handen. Ränteutgifter för fastigheten är avdragsgilla enligt andra regler, 42 kap. 1§ och omfattas därmed inte av avdragsbegränsningen. Skattesatsen för kapital är 30%, 65 kap. 7§.
Lycka till!
Med vänlig hälsning
