Lawline svarar
Hej,
Först och främst måste jag poängtera, att det mot bakgrund av informationen om fastighetsaffären, inte är möjligt att ge dig en exakt siffra här, för hur hög skatten kommer att bli. Jag kommer att dra upp huvudlinjerna för kapitalvinstbeskattningen och uppkommer följdfrågor är du givetvis välkommen att återkomma till oss på Lawline.
Jag utgår i svaret från att det är en privatbostadsfastighet som du ska sälja. Definitionen för privatbostadsfastighet finner du IL 2 kap. 13§. Det ska vara frågan om ett småhus, som är en privatbostad. Begreppet småhus definieras i Fastighetstaxeringslag (1979:1152) 2 kap. 2§. Huruvida fastigheten är en privatbostad avgörs mot bakgrund av 2 kap. 8-12§§. I 8 § anges att ”med privatbostad avses ett småhus som till övervägande del används eller är avsett att användas av ägaren eller någon närstående till honom för permanent boende eller som fritidsbostad.” (Detta gäller om det är fråga om ett enfamiljshus.) Med begreppet övervägande del avses mer än 50 % av ytan. Prövningstidpunkten avgörs enligt 2 kap. 10§ på överlåtelsedagen. Om fastigheten inte kan räknas som privatbostad enligt 8§, får du ta fasta på 2 kap. 11§ och undersöka om villkoren där är uppfyllda, för att fastigheten ändå ska klassificeras såsom privatbostadsfastighet. Som tidigare sagt, i min fortsatta framställning utgår jag från att det är en privatbostadsfastighet.
För att kunna svara på hur hög skatten blir, måste beaktas dels hur hög skattesatsen är, dels hur kapitalvinsten beräknas. Den senare frågan påverkar kapitalvinstens storlek och därmed på vilket underlag skatten ska beräknas.
Vad gäller kapitalvinsten utgör denna inkomst av kapital. Skattesatsen är enligt IL 65 kap. 7§ 30%. Vid försäljning av privatbostadsfastighet sker dock kvotering enligt IL 45 kap. 33§ om 22/30, vilket medför att den effektiva skattesatsen blir 22%.
Kapitalvinsten är skillnaden mellan försäljningspriset (minskat med utgifter för avyttringen, dvs. mäklarkostnader) och omkostnadsbeloppet, se IL 44 kap. 13§. Till omkostnadsbeloppet räknas utgifter för anskaffningen (inklusive stämpelskatt) samt utgifter för förbättring, IL 44 kap. 14§. Med utgifter för förbättringar avses dels värdehöjande reparationer, dels utgifter för ny-, till- och ombyggnad. För att en värdehöjande reparation ska beaktas krävs att reparationen hänför sig till beskattningsåret eller något av de fem föregående beskattningsåren, att fastigheten pga. reparationen är i bättre skick vid avyttringen än vid förvärvet, samt att kostnaderna för reparationer för ett visst beskattningsår uppgår till minst 5000 kr, se IL 45 kap. 11 och 12§§. Vad gäller ny-, till- och ombyggnad finns inget krav på att åtgärden ska ha företagits inom fem år, dock ska utgifterna för dessa uppgå till minst 5000 kr för helt år räknat. Generellt kan sägas, att avgörande för om en åtgärd ska räknas som en reparation är att åtgärden inte medför att byggnadsdelens karaktär/funktion ändras. Som exempel på reparationer kan nämnas ommålning, lagning av innerväggar/golv, omläggning av tak, fönsterbyte, byte av dörrar, kylskåp osv.
Avslutningsvis bör observeras att för det fall att du har haft ränteutgifter eller kapitalförluster under året, kan detta dras av mot kapitalvinsten på fastighetsförsäljningen, se IL 42 kap. 1§ 2st. Och om förutsättningarna i IL 47 kap. är uppfyllda kan det finnas möjlighet att erhålla uppskovsavdrag vid avyttringen. Förenklat gäller att avyttringen ska avse försäljning av permanentbostad och att den skattskyldiga avser att förvärva en ny bostad, se 47 kap. 2 och 3§§.
Hoppas du blir nöjd med svaret och återkom gärna om du har några ytterligare frågor.
IL hittar du https://lagen.nu/1999:1229 och Fastighetstaxeringslag https://lagen.nu/1979:1152.
Med vänlig hälsning
